令和6年1月15日　提出 福岡東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -9 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区高美台４丁目７３番 ｢高美台４－３４－１４｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 福工大前 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模分譲団地 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 福工大前駅の南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度が高い大型の住宅団地であり、概ね現状程度で推移するものと予測する。建替えを契機とする取引、建売 分譲は活発であり、これらが牽引するかたちで地価は上昇傾向を示している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域であり、東区北部全域に及ぶ。主たる需要者は、福岡 都市圏内に通勤する勤労者世帯であり、建て替えを契機とする取引や画地分割を伴った新築建売分譲等が多く、一部で 高値の販売も確認される。街路が区画整然とした大型の住宅団地であり、閑静な住環境から安定的な需要が認められ、 市場における取引の中心価格帯は、新築の土地・建物で、４，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。一 方、比準価格は、同一団地内又は近傍の戸建住宅地の事例を採用しており、規範性の高い試算価格と評価できる。よっ て、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、前年公示価格並び に価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [102.0] 100 [108.9] [101.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は増加が続いており、継 続的な低金利から、住宅市場は依然として堅 調である。 大規模開発された住宅団地であり、閑静な住 環境から需要は底堅い。新規の建売分譲に高 値の販売も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％