令和6年1月15日　提出 福岡東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -7 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区雁の巣２丁目１５４３番２ ｢雁の巣２－３０－６｣ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4.5m市道 水道、下水 雁ノ巣 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 雁ノ巣駅南方 350m 法令 規制 １低専 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 博多湾近くの住宅地域であり、周辺空地のミニ開発等を伴いながら、住宅地として成熟していくものと予測する 。地価の割安感を背景とした需要は底堅く、今後も強含みでの推移を予測するが、金利動向には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区北部の雁の巣地区を中心とした住宅地域。需要者は、福岡市内への通勤者又は地縁選好性を有する 個人が中心となる。同圏域ではミニ開発分譲が散見されるが、割安感、福岡都市高（Ｒ３．３開通）による都心接近性 向上、中心部の供給不足・地価高騰等も相俟って、従来よりも高価格帯での取引が確認される。規模により異なるため 需要の中心価格帯は見出し難いが、５０坪程度の土地であれば総額１０～１２百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的で、雁の巣地区を 中心とした住宅地域等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体と なる一般住宅の賃貸市場は未成熟で、公法上の規制等からアパート用地の需要も弱いことから収益還元法の適用は断念 した。以上より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [110.7] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区は人口、取引件数ともに増加傾向で推移 。継続的な低金利環境による需要の下支え等 を背景に、住宅地需要は強含みで推移してい る。 東区住宅地のなかでは都心接近性は依然とし て劣るものの、地価の割安感等を背景とした 需要の高まりが見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％