令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区夕原町４番５ ｢夕原町４－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 車庫 Ｓ1 中小工場、倉庫等が 混在する工業地域 南東18m市道 水道、下水 陣原 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 陣原駅　北西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 製造工場主体の中小工業地域であり、地域周辺の街路整備事業による利便性向上が指摘される。市内では工業地 需要が根強く、地価は今後も堅調な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市一帯の中小工業地域であり、特に八幡西区市街地に立地する中小工場地との代替・競争関係が 強い。需要者は八幡西区及び隣接区との地縁関係を有し、交通アクセスを重視する中小・中堅企業が中心的と判断する 。対象地は黒崎バイパスなど幹線街路との交通アクセスに優れた陣原駅背後の工業団地に属し、立地性による相応の需 要が認められる。取引市場における画地規模は一様ではなく、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成市街地に存するが、工場利用を前提とした賃貸市場が顕在せず自用目的の取引が支配的のため、積算 価格及び収益価格は試算できず比準価格のみを試算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。 本件では対象地と価格牽連性を有する複数事例より比準し、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっ ては、代表標準地との検討を踏まえ、規範性を有する比準価格を採用して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-4             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [106.7] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区を含む北九州の経済は回復基調にあ り、設備投資は高めの水準が維持され、生産 及び雇用情勢は総じて堅調に推移している。 陣原駅背後の中小工業地域であり、近隣地域 周辺では黒崎バイパス改良工事に伴う利便性 向上が指摘されるなど、地価は堅調に推移し ている。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％