別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-15 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区相生町３番１９
｢相生町３－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗のほかに金
融機関等も見られる
商業地域		 北西15m市道 水道、ガス、下水 穴生

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣住民向けの小売店舗が多
い商店街		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 穴生駅　南東方

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣住民向けの日用品店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であり、利用状況は安定していることから、当面の間、現状
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区及び隣接区の商業地域が所在する圏域であり、需要者の中心は不動産賃貸業を行う法人企業や地
元事業者である。近隣地域は、地元住民向けの旧来からの小売店舗を中心とした近隣商業地域であり、大型商業施設に
客足を奪われているため商況は芳しくない。需要の中心となる価格帯は、規模にバラツキがあるため明確に示すことは
困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説
得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある中層
店舗兼共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格
を中心に、収益価格を参酌して、さらに代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,500 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.8]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 急激な物価上昇や為替変動等の不安定な要因
はあるものの、不動産取引は堅調である。



旧来からの小売店舗が多い近隣商業地域であ
り、周辺に開発等の大きな動きは見られない
状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-10110		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 八幡西０６
Ｋ
-11216		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東6m、
二方路
１中専

(60,200)
c 八幡西０６
Ｋ
-10406		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d 八幡西０６
Ｋ
-11292		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西21m県道、
北8m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,978  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,837 		 100
[  89.8]
105,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
85,585  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
85,921 		 100
[  80.0]
107,401 
107,000 
c (　           ) 
84,317  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,413 		 100
[  76.0]
112,386 
112,000 
d (　           ) 
100,451  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
97,868 		 100
[ 100.0]
97,868 
97,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,312,663 
2,766,660 
9,546,003 
8,017,200 
1,528,803 		 （　0.9770）
1,493,641 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     41,490,028 円　　　　（　     96,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 Ｓ3 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   432 ㎡     14.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階；店舗、２～３階；共同住宅（世帯向け） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
100.0 
260.00 
1,880 
488,800 		 3.0  1,466,400 
2.0  977,600 

 2～ 3		 共同住宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,160 
278,400 		 1.0  278,400 
1.0  278,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
740.00 
100.0 
740.00 

1,045,600 		 2,023,200 
1,534,400 
⑨年額支払賃料      1,045,600 円　×　12ヶ月　＝　      12,547,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,547,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       627,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,919,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,023,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,534,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         373,603 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,312,663 円　　　　（　        28,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-11207		 1,896  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,996 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,965 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10398		 1,922  
(   1,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,922 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 627,360 円  　　　       12,547,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,766,660 円　（　　　　　　         6,404 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,017,200 円  
（　　　　　        18,558 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,312,663 円      
②総費用 2,766,660 円      
③純収益　①－② 9,546,003 円      
④建物等に帰属する純収益 8,017,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,528,803 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,493,641 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,458 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,490,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区相生町３番１９
 2935000081332-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-15 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区相生町３番１９
｢相生町３－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗のほかに金
融機関等も見られる
商業地域		 北西15m市道 水道、ガス、下水 穴生

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 低層の小売店舗などが建ち並
ぶ古くからの商店街		 街

路		 １５ｍ　市道 交通

施設		 穴生駅　南東方

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の小売店舗や金融機関などが建ち並ぶ商業地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持す
るものと思われる。地域の商業地の選好性は維持されており、需要は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区の中部一帯の近隣型の日用品店舗などが見られる商業地域である。需要者の中心は、地縁性を
有する個人事業者や中小の法人などが考えられる。周辺の商業施設への顧客の流出は認められるが、標準地の位置する
相生商店街は空き店舗が少なく、一定の賑わいもあり、地域の商業地に対する需要は堅調に推移している。周辺地域に
おける商業地の取引は少なく、規模や用途もまちまちのため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の店舗などを中心とする地域であり、地域の賃料水準の把握が困難な面もあり、収益価格は相対的に
規範性が低いと思われる。比準価格は、いずれも八幡西区中部の商業地域にある、利用形態や繁華性の程度が類似する
価格牽連性の強い事例を採用しており、相対的に信頼性が高い。したがって本件においては、比準価格を中心に、収益
価格を関連づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,500 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.8]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏域内の景気はコロナ禍の影響も薄れ緩やか
に持ち直し、回復傾向の動きが続いており、
不動産市況も堅調に推移してきている。


集積度や賑わいのある古くからの商店街で、
空き店舗も少なく地域の商業地の需要は維持
されており、地価は上昇傾向が続いている。


不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-10406		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b 八幡西０６
Ｋ
-10398		 北九州市八幡西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東15m市道、
北東8m、角地
近商

(100,300)
c 八幡西０６
Ｋ
-10408		 北九州市八幡西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 八幡西０６
Ｋ
-10416		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m県道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,317  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,413 		 100
[  75.2]
113,581 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
105,608  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
104,794 		 100
[  97.2]
107,813 
108,000 
c (　           ) 
74,779  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,546 		 100
[  75.2]
103,120 
103,000 
d (　           ) 
99,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,036 		 100
[  87.3]
114,589 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    111,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,266,996 
2,670,468 
9,596,528 
8,139,600 
1,456,928 		 （　0.9770）
1,423,419 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     39,539,417 円　　　　（　     91,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 Ｓ3 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   432 ㎡     14.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２・３階は平均専有面積６０㎡程度のファミリータイプの共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
1,980 
475,200 		 4.0  1,900,800 
2.0  950,400 

 2～ 3		 住宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,180 
283,200 		 1.0  283,200 
1.0  283,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
100.0 
720.00 

1,041,600 		 2,467,200 
1,516,800 
⑨年額支払賃料      1,041,600 円　×　12ヶ月　＝　      12,499,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,499,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       624,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,874,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,467,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,516,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         369,318 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,266,996 円　　　　（　        28,396 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10694		 2,174  
(   2,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,174 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,071 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10695		 2,095  
(   2,090) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,095 
c 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10696		 1,745  
(   1,706) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,837 
北九州八幡西 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 665,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 499,968 円  　　　       12,499,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,130,500 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,670,468 円　（　　　　　　         6,182 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,139,600 円  
（　　　　　        18,842 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,266,996 円      
②総費用 2,670,468 円      
③純収益　①－② 9,596,528 円      
④建物等に帰属する純収益 8,139,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,456,928 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,423,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,539,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区相生町３番１９
 2935000081332-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考