別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-9 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.
鑑定評価額 55,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区割子川２丁目３番９
｢割子川２－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 678  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 営業所、店舗兼住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 東20m国道 水道、ガス、下水 黒崎

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 車両交通量の比較的多い国道
沿線の商業地域		 街

路		 ２０ｍ　国道 交通

施設		 黒崎駅　南西方

3.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに低層店舗や事業所などが見られる商業地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持
するものと思われる。地域の商業地に対する選好性は維持されており、需要は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね八幡西区内の幹線道路沿いやその周辺にある商業地域と判断する。中心となる需要者は、自用
目的の事業者や収益目的の不動産業者などが考えられる。中心市街地の商業地域と比べて、店舗の集積の程度や繁華性
は劣るものの、接面する街路を通過する車両通行量は多く、沿道型の商業地の需要は堅調に推移している。周辺地域に
おける商業地の取引は少なく、規模や用途もまちまちのため、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の店舗や事業所が中心で、テナントビルなどの収益物件は少なく地域の賃料水準の把握が困難な面も
あり、収益価格は相対的に規範性が低い。比準価格は、八幡西区の幹線道路沿いやその周辺にあって、利用形態や集積
の程度が比較的類似する価格牽連性の強い価格であり、相対的に信頼性が高い。以上から本件においては、比準価格を
標準に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,500 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.3]		 [100.0]
100		 81,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏域内の景気はコロナ禍の影響も薄れ緩やか
に持ち直し、回復傾向の動きが続いており、
不動産市況も堅調に推移してきている。


通過交通量の多い国道沿いの商業地域で、地
域要因に大きな変化は見られないものの、地
域の商業地の需給は堅調に推移している。


不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-11002		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西26.1m国
道、
南東7.2m、
二方路
２住居

(70,200)
b 八幡西０６
Ｋ
-31399		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m国道、
南24m、角地
２住居

(70,200)
c 八幡西０６
Ｋ
-10597		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 八幡西０６
Ｋ
-10910		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m市道、
中間画地
２低専

(60,100)
e 八幡西０６
Ｋ
-10408		 北九州市八幡西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
76,797 		 100
[  93.1]
82,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,500 
b (　           ) 
80,769  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
84,190 		 100
[ 100.9]
83,439 
83,400 
c (　           ) 
74,276  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
85,087 		 100
[ 101.9]
83,500 
83,500 
d (　           ) 
83,833  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,923 		 100
[  97.9]
86,745 
86,700 
e (　           ) 
74,779  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,546 		 100
[  99.9]
77,624 
77,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,200 円／㎡]  



北九州八幡西 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,325,975 
4,814,020 
16,511,955 
14,820,000 
1,691,955 		 （　0.9585）
1,621,739 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     45,048,306 円　　　　（　     66,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ6 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   678 ㎡     26.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～６階は平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同種、同規模の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,500 
400,000 		 4.0  1,600,000 
2.0  800,000 

 2～ 6		 住宅
200.00 
95.0 
190.00 
1,450 
275,500 		 1.0  275,500 
1.0  275,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
92.5 
1,110.00 

1,777,500 		 2,977,500 
2,177,500 
⑨年額支払賃料      1,777,500 円　×　12ヶ月　＝　      21,330,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,330,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,066,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,767,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,977,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,177,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         530,189 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,325,975 円　　　　（　        31,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10692		 2,986  
(   2,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,143 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10693		 2,234  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,374 
c 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10694		 2,174  
(   2,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,359 
北九州八幡西 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 655,020 円  　　　       21,834,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,210,000 円  　　　　    260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,814,020 円　（　　　　　　         7,100 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,820,000 円  
（　　　　　        21,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,325,975 円      
②総費用 4,814,020 円      
③純収益　①－② 16,511,955 円      
④建物等に帰属する純収益 14,820,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,691,955 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,621,739 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,392 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,048,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区割子川二丁目３番９
 2935000267552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-9 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.
鑑定評価額 54,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区割子川２丁目３番９
｢割子川２－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 678  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 営業所、店舗兼住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 東20m国道 水道、ガス、下水 黒崎

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 黒崎駅　南西方

3.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は黒崎地区外縁に存する国道沿線の商業地域である。格別の変動要因は認められないため、今後も当分
の間は、ほぼ現状維持で推移するであろうと予測される。圏内の市況は概ね安定しているものと思料される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区を中心とする商業地域一帯である。需要者は、地場で事業展開する法人等が想定され、
業種、業態は多様である。当該近隣地域は国道沿線の商業地域であり車両通行量が多く相応の繁華性が認められる。市
況には特筆すべき変動要因が見当たらないため、地価は概ね安定基調で推移しているものと判断される。土地取引の中
心価格帯については、規模や立地性等によって価格に相当程度のバラツキがあるため把握が困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、商業地としての品等の類似性に留意して事例を採用し、各種の補修正も適切に施しており、説得
力のある価格が試算できたものと判断した。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して試算したが、各種想定の困難性や
流動性から、その価格の精度には、やや難があると思われる。したがって、本件では、比準価格を重視し収益価格を比
較考量した上で、代表標準地の価格とのバランスにも十分に留意して鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,500 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[100.3]		 [100.0]
100		 80,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏内の経済は、回復している。個人消費は、
物価高の影響を受けつつも、緩やかに回復し
ている。立地条件等による市況の多様化傾向
は進展している。

地域要因には特筆すべき変動は見られない。
国道沿線の商業地域で相応の繁華性が認めら
れる。当面は現在の商況が継続するであろう
と思料される。

個別的要因の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-10112		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南21m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 八幡西０６
Ｋ
-10110		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 八幡西０６
Ｋ
-10597		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 八幡西０６
Ｋ
-31399		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m国道、
南24m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,394  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.3]
99,907 		 100
[ 127.1]
78,605 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,600 
b (　           ) 
89,978  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,837 		 100
[ 114.2]
83,045 
83,000 
c (　           ) 
74,276  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
85,087 		 100
[ 100.0]
85,087 
85,100 
d (　           ) 
80,769  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
84,190 		 100
[ 101.0]
83,356 
83,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -21.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　  +2.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　  +2.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,500 円／㎡]  



北九州八幡西 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,470,892 
5,037,940 
16,432,952 
14,820,000 
1,612,952 		 （　0.9585）
1,546,014 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     42,944,833 円　　　　（　     63,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ6 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   678 ㎡     26.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造６階建、１階は店舗、２～６階は共同住宅を想定 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 当該用途の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,550 
408,000 		 4.0  1,632,000 
2.0  816,000 

 2～ 6		 共同住宅
200.00 
95.0 
190.00 
1,500 
285,000 		 1.0  285,000 
1.0  285,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
92.5 
1,110.00 

1,833,000 		 3,057,000 
2,241,000 
⑨年額支払賃料      1,833,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,996,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,996,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,099,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,896,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,057,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,042 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,241,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         545,650 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,470,892 円　　　　（　        31,668 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10198		 2,634  
(   2,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,509 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,551 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10197		 2,333  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,592 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 879,840 円  　　　       21,996,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,210,000 円  　　　　    260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,037,940 円　（　　　　　　         7,431 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,820,000 円  
（　　　　　        21,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,470,892 円      
②総費用 5,037,940 円      
③純収益　①－② 16,432,952 円      
④建物等に帰属する純収益 14,820,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,612,952 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,546,014 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,944,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区割子川二丁目３番９
 2935000267552-0000
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備考