別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.
鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６
｢黒崎２－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中小規模店舗が建ち
並ぶアーケード商業
地域		 北東10m市道 水道、ガス、下水 黒崎

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 黒崎駅南東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、黒崎副都心のアーケード商店街。出店は飲食店の割合が高くなっており、夜間通行量の回復により
、地価は小幅な上昇に転じている。幹線道路沿線は、マンション業者の用地需要が地価を押し上げている。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び周辺区に形成された商業地域。近隣地域は、物販等から飲食店を主とする商店街へ移行し
ており空店舗が散見され、昼間は人通りが少ない状況にあるが、夜間通行量は徐々に回復しつつある。黒崎駅周辺及び
幹線道路沿線においては、商業地のマンション化が進行している。管理運営会社が破産した駅前の商業施設「クロサキ
メイト」は、管理者不在のまま放置状態にある。国道２００号沿線は、イオン等が進出し商業地の分散化が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する商業地の取引事例からアプローチした実証的な価格である。収益価格
は、投資プレーヤーの市場行動を反映した価格であり、賃料水準、必要諸経費等は地域内において標準的なものと判断
されるが、想定項目が介在し、規範性はやや劣るものと思料される。従って、本件においては、商業地の需給動向を反
映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復基調にあるが、物価高、円安
、国際情勢等による下振れが懸念される。不
動産市場は選別・二極化が進行。八幡西区の
人口は減少傾向。

既存ビルが建ち並ぶアーケード商店街である
。空テナントが見られ、賃料収入減のリスク
があり、不動産投資に減速感・慎重さが見ら
れる。

個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-10510		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 八幡西０６
Ｋ
-10111		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c 八幡西０６
Ｋ
-11301		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東4m、角地
近商

(100,300)
d 八幡東０６
Ｋ
-10603		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.2m市道
、中間画地
商業

(100,252)
e 八幡東０６
Ｋ
-11108		 北九州市八幡東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
西8m、二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,768  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
130,844 		 100
[ 100.0]
130,844 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
120,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
134,242 		 100
[  97.8]
137,262 
137,000 
c (　           ) 
95,772  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
96,429 		 100
[  72.8]
132,457 
132,000 
d (　           ) 
90,678  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
98,314 		 100
[  74.7]
131,612 
132,000 
e (　           ) 
120,285  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
124,453 		 100
[  89.7]
138,744 
139,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,292,465 
1,810,456 
6,482,009 
5,869,500 
612,509 		 （　0.9540）
584,334 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     15,792,811 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   155 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４Ｆ：フロア貸し ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,500 
225,000 		 4.0  900,000 
2.0  450,000 

  ～ 2		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,800 
183,600 		 6.0  1,101,600 
0.0  0 

  ～ 3		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,500 
153,000 		 6.0  918,000 
0.0  0 

  ～ 4		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,500 
153,000 		 6.0  918,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
82.5 
396.00 

714,600 		 3,837,600 
450,000 
⑨年額支払賃料        714,600 円　×　12ヶ月　＝　       8,575,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,575,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       428,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,146,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,837,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          450,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         109,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,292,465 円　　　　（　        53,500 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10205		 2,085  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,725 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10206		 2,014  
(   1,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,518 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 455,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,256 円  　　　        8,575,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      773,500 円  　　　　     91,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,810,456 円　（　　　　　　        11,680 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,869,500 円  
（　　　　　        37,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,292,465 円      
②総費用 1,810,456 円      
③純収益　①－② 6,482,009 円      
④建物等に帰属する純収益 5,869,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 612,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 584,334 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,770 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,792,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区黒崎二丁目１４番６
 2935000122597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.
鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６
｢黒崎２－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中小規模店舗が建ち
並ぶアーケード商業
地域		 北東10m市道 水道、ガス、下水 黒崎

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 黒崎駅　南東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 黒崎駅前アーケード商店街で土地利用は当面、概ね現状維持程度での推移が続くものと予測。対面型サービスで
も回復基調が強まる等の商況改善傾向が好感されて、地価は今後、安定基調を強めながら推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は黒崎駅前アーケード商店街を中心とした商業地域に加え、市内周辺各区の商業地等を含む圏域で、典型的
な市場参加者は個人事業主のほか、中央資本の法人等と把握される。コロナ禍の影響等から客足が遠のく状況が久しく
続いていたが、ここにきて商況も回復傾向に転じたことに加え、立地上の優位性や希少性等が見直される形で地価は好
転し始めている。取引される価格帯にはバラツキが大きく、中心となる取引価格帯を一概に指摘することはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基づいて導出された価格である。
収益価格は賃料水準や還元利回りの将来予測等、価格導出過程で多分の想定項目を含む等の不確実性を有することから
相対的な説得力は比準価格に劣後するものと判断される。したがって本件では、比準価格を中心に収益価格を比較考量
するとともに、対象標準地の前年価格等をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総じて緩やかな回復基調が続く中、海外景気
の下振れ懸念に加え、物価上昇や金融資本市
場の変動等が、今後の不動産市場に与える影
響には留意の要。

コロナ禍からの人流回復傾向も認められる等
、回復基調に転じた商況に加え希少性や立地
特性が好感される形で、地価は上昇基調に転
じ始めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-10111		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b 八幡西０６
Ｋ
-10510		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 八幡西０６
Ｋ
-10398		 北九州市八幡西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東15m市道、
北東8m、角地
近商

(100,300)
d 八幡西０６
Ｋ
-10110		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,217  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
136,380 		 100
[  97.8]
139,448 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
113,768  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
130,844 		 100
[ 100.0]
130,844 
131,000 
c (　           ) 
105,608  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
104,794 		 100
[  75.1]
139,539 
140,000 
d (　           ) 
89,978  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,837 		 100
[  74.4]
127,469 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,415,765 
1,911,992 
6,503,773 
5,869,500 
634,273 		 （　0.9540）
605,096 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     16,353,946 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   155 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域において標準的と解される店舗兼事務所建物（１階は店舗、２階～４階は事務所）を想定。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 構造、用途等から標準的な有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,600 
234,000 		 4.0  936,000 
2.0  468,000 

  ～ 2		 事務所
120.00 
80.0 
96.00 
1,950 
187,200 		 6.0  1,123,200 
0.0  0 

  ～ 3		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,500 
153,000 		 5.0  765,000 
0.0  0 

  ～ 4		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,500 
153,000 		 5.0  765,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
81.3 
390.00 

727,200 		 3,589,200 
468,000 
⑨年額支払賃料        727,200 円　×　12ヶ月　＝　       8,726,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,726,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       436,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,290,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,589,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,097 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          468,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          91,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,415,765 円　　　　（　        54,295 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10698		 2,507  
(   2,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,126 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,698 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10801		 2,058  
(   1,974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,480 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 455,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 261,792 円  　　　        8,726,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      239,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      773,500 円  　　　　     91,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,911,992 円　（　　　　　　        12,335 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,869,500 円  
（　　　　　        37,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,415,765 円      
②総費用 1,911,992 円      
③純収益　①－② 6,503,773 円      
④建物等に帰属する純収益 5,869,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 634,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 605,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,904 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,353,946 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区黒崎二丁目１４番６
 2935000122597-0000
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備考