令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -38 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 8,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区香月西１丁目１６７２番３６ ｢香月西１－１４－３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 筑豊香月 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    85 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 筑豊香月駅　北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、郊外部の住宅団地であり、特に変動要因は見当たらないため、今後も概ね現状維持で推移するであ ろうと予測される。地価には一定の値頃感が認められ、価格動向は当分の間安定基調で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 価格牽連性が認められる同一需給圏の範囲は、八幡西区郊外域の住宅地域一円であると判定した。取引市場の需要の中 心は、戸建住宅を指向する地縁者である。圏内ではミニ開発などによる新規の住宅供給が比較的活発であり値頃感も相 俟って、市況改善の兆しが認められる。取引の価格帯については、規模などで相当程度のバラツキがあり、土地のみの 更地取引の場合で概ね５００～１０００万円程度になっていると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、事例適格要件を具備した取引事例を採用して適切に試算しており、実証的かつ客観的な価格が求 められたものと判断した。収益価格は、圏内では賃貸市場が未成熟であるため試算することができなかった。したがっ て、本件では、代表標準地を規準とした価格とのバランスにも十分に留意した上で比準価格を採用して、専門職業家と しての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -31           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [104.8] [100.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の経済は、回復基調である。住宅投資は 弱めの動きとなっている。立地条件などによ る市況の２極化・個別化の傾向は徐々に進展 している。 比較的新興の住宅団地であり、現在のところ 、特筆すべき変動はない。住環境は概ね良好 であり、土地の利用状況は安定している。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％