別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 -36 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区町上津役東２丁目２０７６番１
｢町上津役東２－７－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い国道背後の既成住
宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 黒崎

5.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 黒崎駅　南方

5.8km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動事由等は確認されないことから、土地利用は当面、概ね現状維持程度での推移が続くと予
測。エリア周辺における堅調な需給動向等を反映して、地価は当分の間、堅調な推移が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区南部を中心とする住宅地域で、典型的な市場参加者は北九州市西部地区等に勤務先を有する個人
と把握される。最寄駅からは距離があり、入り組んだ街路沿いに戸建住宅が建ち並ぶ既存住宅地域ではあるが、近年、
周辺地域では住宅地供給が旺盛で、かような動きにも牽引される形で地価は上昇圧力を強めつつ推移している。圏内に
おける不動産取引の動向をみると、新築戸建でおおよそ３，０００万円台前半程度が取引の中心価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住快適性が重視される住宅地域においては、居住快適性等の居住環境の良否が直ちに収益性に反映され難いこと等の
理由から収益価格が低位に導出されたものと理解される。そこで本件では現実市場生起の地価現象を如実に反映し、相
対的な説得力も高いと認められる比準価格を中心に、収益価格を斟酌するとともに、代表標準地を規準とした価格との
均衡にも留意したうえで、専門職業家としての良心にしたがい適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 -4            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,300 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 44,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総じて緩やかな回復基調が続く中、海外景気
の下振れ懸念に加え、物価上昇や金融資本市
場の変動等が、今後の不動産市場に与える影
響には留意の要。

既存の住宅地域で特段の変動事由等は確認さ
れないが、周辺地域における旺盛な宅地開発
の影響等にも牽引される形で地価は堅調な推
移が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-11113		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b 八幡西０６
Ｋ
-11006		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c 八幡西０６
Ｋ
-11191		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.7m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
d 八幡西０６
Ｋ
-10903		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,687  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
40,971 		 100
[  84.6]
48,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,400 
b (　           ) 
47,998  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
49,482 		 100
[ 108.2]
45,732 
45,700 
c (　           ) 
48,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,624 		 100
[ 108.2]
44,939 
44,900 
d (　           ) 
55,438  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
56,436 		 100
[ 122.4]
46,108 
46,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,200 円／㎡]  



北九州八幡西 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の住宅地域に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,967,463 
657,400 
2,310,063 
2,008,600 
301,463 		 （　0.9774）
294,650 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　      8,418,571 円　　　　（　     35,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   235 ㎡     15.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５０㎡（２ＤＫ）の小家族向け低層アパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,250 
125,000 		 1.0  125,000 
1.0  125,000 

  ～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,270 
127,000 		 1.0  127,000 
1.0  127,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

252,000 		 252,000 
252,000 
⑨年額支払賃料        252,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,024,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,024,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       120,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,903,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           252,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,419 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          252,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          62,004 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,967,463 円　　　　（　        12,628 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10595		 1,093  
(   1,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,273 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,298 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10687		 1,161  
(   1,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,345 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,800 円  　　　　     33,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 151,200 円  　　　        3,024,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      282,200 円  　　　　     33,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         657,400 円　（　　　　　　         2,797 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,008,600 円  
（　　　　　         8,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,967,463 円      
②総費用 657,400 円      
③純収益　①－② 2,310,063 円      
④建物等に帰属する純収益 2,008,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 301,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 294,650 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,254 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,418,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区町上津役東二丁目２０７６番１
 2935000273772-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 -36 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区町上津役東２丁目２０７６番１
｢町上津役東２－７－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い国道背後の既成住
宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 黒崎

5.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 黒崎駅　南方

5.8km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定していることから、当面の間、現状の住環境を維持するものと思料
され、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区郊外の戸建住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は北九州市内に勤務する給与所得者層
である。当該圏域は最寄り駅への接近性は必ずしも良好とは言い難いが、戸建住宅を選好するエンドユーザー向けの需
要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は中古住宅で総額２千万円程度であり、傾斜地勢の住宅地域に対する需要も
一定の回復傾向がうかがえる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説
得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層
住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 -4            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,300 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 44,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八幡西区の人口は、ここ５年間で約３．０％
減少しており、高齢化率は上昇傾向にある。



八幡西区郊外の既成住宅地域であり、値ごろ
感のある価格帯であることから、住宅需要は
見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-11195		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b 八幡西０６
Ｋ
-11302		 北九州市八幡西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西10.5m市
道、
北西9.5m、
角地
１中専
宅造既成区域
(70,200)
c 八幡西０６
Ｋ
-10504		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d 八幡西０６
Ｋ
-10399		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,309  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
38,388 		 100
[  83.2]
46,139 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,100 
b (　           ) 
51,027  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
58,517 		 100
[ 127.1]
46,040 
46,000 
c (　           ) 
38,640  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
40,958 		 100
[  91.8]
44,617 
44,600 
d (　           ) 
17,110  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[  59.5]
41,327 		 100
[  90.0]
45,919 
45,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -40.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



北九州八幡西 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,860,070 
631,428 
2,228,642 
1,923,900 
304,742 		 （　0.9774）
297,855 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　      8,510,143 円　　　　（　     36,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   235 ㎡     16.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各室ともファミリータイプ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,260 
120,960 		 1.0  120,960 
1.0  120,960 

 2～ 2		 共同住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,270 
121,920 		 1.0  121,920 
1.0  121,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
100.0 
192.00 

242,880 		 242,880 
242,880 
⑨年額支払賃料        242,880 円　×　12ヶ月　＝　       2,914,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,914,560 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       116,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,797,978 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,880 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,332 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,880 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          59,760 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,860,070 円　　　　（　        12,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-11205		 1,210  
(   1,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,210 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,298 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-11104		 1,510  
(   1,448) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,373 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,200 円  　　　　     31,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 145,728 円  　　　        2,914,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      270,300 円  　　　　     31,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,800 円  　　　　     31,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,800 円  　　　　     31,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         631,428 円　（　　　　　　         2,687 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,923,900 円  
（　　　　　         8,187 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,860,070 円      
②総費用 631,428 円      
③純収益　①－② 2,228,642 円      
④建物等に帰属する純収益 1,923,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 304,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 297,855 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,510,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区町上津役東二丁目２０７６番１
 2935000273772-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考