令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -34 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区野面１丁目２１８５番１ ｢野面１－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅や農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 木屋瀬 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 木屋瀬駅　北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、郊外域の既存住宅地域である。周辺では住宅団地の開発が見られるが、当該地域には特に変動要因 は認められず概ね現状維持で推移している。こうした状況は今後も当分の間は継続するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区南部郊外域を中心とする住宅地域一帯であると判定した。需要の中心は、戸建住宅指向 の地縁的選好者である。圏内ではミニ開発などによる新規の住宅供給が比較的活発であり、値頃感もあって、現在のと ころ、地価は概ね横ばい圏内で推移しているものと判断される。取引市場では、規模や立地条件などによって価格に相 当程度のバラツキがあるため、取引の中心価格帯を見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、比較的近傍の事例を中心に採用して、適切に比準して試算しており、実証的かつ客観的な価格が 求められたものと判断した。収益価格は、当該標準地周辺では明確な住宅の賃貸市場が形成されていないため試算する ことができなかった。よって、本件では、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に検討した上で、比準価格 を採用して、専門職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内経済は、回復基調である。住宅投資は弱 めの動きとなっている。取引市場の立地条件 などによる２極化・個別化の傾向は徐々に明 確化している。 現在のところ、地域要因に特筆すべき変動は 見られないが、周辺付近は住宅団地の開発な どで土地の利用度が高まりつつある。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％