令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -28 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区青山２丁目４番３外 ｢青山２－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ6 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 西8m市道、三方路 水道、ガス、下水 萩原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地周辺にある利便性 の良好な住宅地域 街 路 ８ｍ　市道 交通 施設 萩原駅　南東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模マンションと戸建住宅が混在する利便性の良好な住宅地域で、地域に格別の変動要因は見られないものの 周辺地域では継続的で旺盛なマンション用地需要も認められ、需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               84,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区を中心に周辺の区域に及ぶ範囲のマンションの立地特性を有する住宅地域と判断する。中心と なる需要者は、事業採算性を指標とする開発業者や不動産業者などが考えられる。近隣地域は、最寄り駅や日用品店舗 まで近接する利便性の良好な地域で、地域の住宅地の選好性は維持され、需要は堅調に推移している。周辺地域では、 マンション用地の取引が一定程度散見されるが、事業規模がまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、いずれも八幡西区の中部に位置する、標準地と類似するマンション立地特性を有する取引事例を採用して 求めており、価格牽連性が強いと思われる。開発法による価格は、想定要素が多く介在するが、中心的な需要者である 開発業者の投資採算性を考慮した価格であり、規範性が認められる。したがって本件においては、比準価格と開発法に よる価格を同等に重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の景気はコロナ禍の影響も薄れ緩やか に持ち直し、回復傾向の動きが続いており、 不動産市況も堅調に推移してきている。。 周辺地域では分譲マンションや賃貸マンショ ンの開発が進展しており、開発業者による継 続的な用地需要もあって地価は堅調に推移し ている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％