令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -26 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.

鑑定評価額 9,710,000 円  １㎡当たりの価格 60,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区星和町５０１番１８ ｢星和町２５－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 本城 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発された住 宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 本城駅　南東方 600m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当分の間、現状の使用が継続するものと予測される。地価 水準は、安定的傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区の北西部を中心とする住宅地域一帯と判定される。主たる需要者は、市内企業等に通勤する戸 建住宅指向の地縁性を有する個人である。周辺ではＪＲ折尾駅の開発や宅地分譲が現在も行われており折尾中心部外縁 の区画整然とした住宅地の需要が好転し、当該地域の価格水準も上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土地のみで１ ０００～２０００万円程度、新築の戸建物件で３０００～３５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模の一般住宅が多い既存の住宅地域で、自用目的の取引が支配的で、自己使用の戸建住宅が多い住宅地 域にあり賃貸需要が希薄で、賃貸市場が成立していない。よって、収益還元法の適用は断念し、かかる市場動向を反映 した比準価格を標準に、不動産の需給動向等を勘案し、単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,800 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [102.0] 100 60,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は回復傾向にある。個人消費は緩 やかに増加、住宅投資は弱めの動き。当区の 人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向にある 。 人口は、概ね横ばい傾向。地域要因の格別の 変動はないが、地価は安定的。 居住の快適性等の効用に影響を与えるような 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％