令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -24 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区瀬板１丁目１２２８番１３外 ｢瀬板１－６－５｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が緩 傾斜地に建ち並ぶ住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 陣原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３号背後の高台の住宅地 域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 陣原駅　南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした古くに開発された小集団の高台の住宅地域であり、格別の変動はなく現状使用の状況が継続する ものと予測される。地価水準は、価格の底入れ感もあり、当分の間は、続いて横這い乃至微増傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区の中部から北西部の住宅地域一円と判定される。主たる需要者は市内に勤務する企業従事者世帯 と考えられる。当地域は、古くに開発された画地規模の小さな小規模住宅団地で、一般住宅が密集している居住環境の もと、引き続き需要は総じて弱い状況にあるが、国道３号に近く地価の底入れ感もあり地価は横這い乃至微増傾向にあ る状況にある。土地の中心価格帯は７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模の一般住宅が多い既存の住宅地域で、自用目的の取引が支配的で、自己使用の戸建住宅が多い住宅地 域にあり賃貸需要が希薄で、賃貸市場が成立していない。よって、収益還元法の適用は断念し、かかる市場動向を反映 した比準価格を標準に、不動産の需給動向等を勘案し、単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,800 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [142.0] [100.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は回復傾向にある。個人消費は緩 やかに増加、住宅投資は弱めの動き。当区の 人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向にある 。 昭和期に開発された住宅団地。建物の建替え も散見。人口は、引き続き大きく減少傾向。 居住の快適性等の効用に影響を与えるような 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％