令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -22 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区光貞台２丁目１６番２ ｢光貞台２－１６－２｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 折尾 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   270 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、郊外域の区画整然とした住宅地域である。特に変動要因は見当たらず概ね現状維持で推移して いる。今後も現在の比較的良好な住環境を背景に戸建住宅地域として熟成していくであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 代替、競争等の関係が認められる同一需給圏の範囲は、八幡西区北西部を中心とする標準住宅地域一帯である。需要の 中心は、戸建住宅を指向する地縁者である。最近の圏内市場は、比較的活況を呈しており、取引の値動きから推して、 地価は底堅く堅調に推移しているものと判断される。取引の中心価格帯については、新築戸建住宅で、概ね３０００～ ３５００万円程度、土地のみの更地取引の場合で、１５００万円前後であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、規範性の高い近傍の類似事例を重視して試算しており、説得力を有する価格が求められたものと 判断した。収益価格は、当該標準地周辺では明確な住宅の賃貸市場が形成されていないため試算することができなかっ た。したがって、本件では、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に検討した上で、比準価格を採用して、 専門職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の経済は、回復している。住宅投資は弱 めの動きとなっている。取引市場の立地条件 などによる２極化・個別化の傾向は徐々に明 確化している。 地域要因には格別の変動はない。良好な住環 境を維持しており、需要は堅調である。周辺 一帯では比較的高値の取引も見られ、地価は 上昇基調である。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％ +2.0 ％