令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -15 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区小嶺台３丁目７８３番２８ ｢小嶺台３－７－２２｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 黒崎 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 黒崎駅　南方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因等は確認されず土地利用は概ね現状維持程度での推移が続くと予測。成熟した住宅団地ではある が、建て替え等に伴う需要も顕現化する等、需要は底堅く、地価は当分の間、安定基調での推移が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区中部から南部にかけて形成される住宅地域で、典型的な市場参加者は北九州市西部地区に勤務先 を有する個人と把握される。郊外の住宅団地で、都心部接近性や周辺類似地域に控える住宅地との需要競合等に起因す る影響は否めないが、建替え等による更新も多く確認される等、底堅い需要が認められる地域と理解される。中心とな る取引価格帯をみると標準的規模の土地で凡そ９００万円前後、中古住宅では凡そ１，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると、取引の大半は自己居住目的での 取引であるから、本件において市場参加者の行動原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力は高いと認めら れる。以上より本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された 比準価格を標準に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -31           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総じて緩やかな回復基調が続く中、海外景気 の下振れ懸念に加え、物価上昇や金融資本市 場の変動等が、今後の不動産市場に与える影 響には留意の要。 八幡西区郊外に所在する既成住宅地域ではあ るが、堅調な建替需要に加え、総額的観点か らの値ごろ感等も好感されて地価は安定基調 での推移が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％