令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -14 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区塔野１丁目７６４番７７ ｢塔野１－１６－１０｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 三ヶ森 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三ヶ森駅　南方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の要因変動は見込まれないが、郊外部の既成住宅地域として利便性等に難がある一方で、建替え等による相 応の住宅需要がみられ、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区のうちＪＲ及び筑豊電鉄沿線の住宅地域の圏域であり、需要者の中心は八幡西区及び隣接市区 の居住者と判断する。標準地は昭和４０年代以降に開発された郊外部の既成住宅地域として利便性等がやや劣るが、周 辺では建替え等による相応の住宅需要が認められる。取引市場における住宅地の中心価格帯は、２５０㎡程度の土地が １，０００万円前後、中古住宅が１，５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するため、積算価格及び収益価格は試算せず比準価格のみを試算 した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具備した標準地周辺の複数事例 から比準しており、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、周 辺地域の地価動向及び単価と総額との関連にも留意して、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,400 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [143.0] [100.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区を含む北九州の経済は回復基調にあ り、住宅投資は弱めの動きながら個人消費・ 公共投資・雇用情勢は総じて堅調に推移して いる。 八幡西区郊外部の熟成した既成住宅地域であ り、利便性にやや難がある一方で値頃感が指 摘され、地価は安定的に推移している。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％