鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 -13

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　沖永　裕章

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区陣山２丁目２番１９｢陣山２－５－１６｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに共同住宅等が見られる住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	黒崎 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６ｍ市道

交通

施設

黒崎駅　東方

1.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の住宅地域として大きな要因変動は見込まれないが、周辺に利便施設等が立地し相応の住宅地需要が見
込まれ、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区及び隣接区の平坦部に位置する住宅地域の圏域であり、特に黒崎地区外縁部の住宅地との代替
・競争関係が強い。需要者の中心は八幡西区及び周辺区の居住者と判断する。標準地周辺では近年、中小規模の開発に
よる戸建分譲が散見され相応の住宅地需要が見込まれる。取引市場における住宅地の中心価格帯は画地規模により一様
ではないが、土地が１，０００万円～１，５００万円前後、新築住宅が３，０００万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では規範性の高い八幡西区内の複数事例より比準してお
り、求めた価格は実証的かつ妥当と判断する。収益価格は、標準地周辺では賃貸共同住宅が散在するが土地価格に見合
う賃料水準が形成されない地域のため低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、快適性が重視される住宅地
であり、比準価格を重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八幡西区を含む北九州の経済は回復基調にあ
り、住宅投資は弱めの動きながら個人消費・
公共投資・雇用情勢は総じて堅調に推移して
いる。

黒崎地区外縁部の既成住宅地域であり、周囲
には利便施設もみられ生活環境は概ね良好で
あり、地価は概ね堅調に推移している。

対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０６Ｋ -10410	北九州市八幡西区		建付地	（　）	台形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	八幡西０６Ｋ -11105	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、南西7m、角地		１住居 (70,200)
c	八幡西０６Ｋ -10312	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	八幡西０６Ｋ -10707	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	八幡西０６Ｋ -10703	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北3m、角地		１中専宅造規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,268	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,487	100 [ 108.2]	76,236	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,200
b	(　 ) 79,385	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	90,913	100 [ 119.2]	76,269		76,300
c	(　 ) 60,496	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,859	100 [ 83.1]	73,236		73,200
d	(　 ) 70,873	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,039	100 [ 93.9]	74,589		74,600
e	(　 ) 60,945	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	68,879	100 [ 91.9]	74,950		75,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

北九州八幡西 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,789,416	571,077	2,218,339	1,911,800	306,539	（　0.9774） 299,611	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	8,560,314 円　　　　（　 54,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積４７㎡の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	94.00	100.0	94.00	1,260	118,440	1.0	118,440
							1.0	118,440
2～ 2	共同住宅	94.00	100.0	94.00	1,260	118,440	1.0	118,440
							1.0	118,440
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		236,880		236,880
								236,880

⑨年額支払賃料	236,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,842,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,842,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,728,858 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,284 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,789,416 円　　　　（　 17,655 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０６Ｋ（賃）　　　　-10403	1,566 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,288 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八幡西０６Ｋ（賃）　　　　-10497	1,381 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,207
c	八幡西０６Ｋ（賃）　　　　-11104	1,510 ( 1,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,320

北九州八幡西 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,400 円	31,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,277 円	2,842,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,077 円　（　　　　　　 3,614 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,911,800 円（　　　　　 12,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,789,416 円
②総費用	571,077 円
③純収益　①－②	2,218,339 円
④建物等に帰属する純収益	1,911,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	306,539 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	299,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,896 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,560,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州八幡西 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市八幡西区陣山二丁目２番１９	2935010064482-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 -13

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　兼重　利彦

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区陣山２丁目２番１９｢陣山２－５－１６｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに共同住宅等が見られる住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	黒崎 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

黒崎駅　東方

1.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域で、地域変動事由等は確認されず、土地利用は概ね現状維持程
度での推移が続くと予測。諸事良好な生活環境を映じて、地価は当分の間は堅調な推移が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡西区に控える住宅地域と把握され、典型的な市場参加者は北九州市内等に勤務先を有する個人と理解
される。最寄駅から徒歩圏内に所在する等、諸事良好な生活環境を有する住宅地域で、相応の需要が認められ、総じて
みれば地価は近年、堅調に推移している。圏内における不動産取引の傾向をみると、標準的画地規模の土地にあっては
凡そ１，３００万円前後、また新築戸建にあっては凡そ３，０００万円台前半程度が取引の中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性よりも居住快適性が重視される住宅地域にあって、一般的に居住快適性等の生活環境の良否は収益性には直ちに
反映され難い等の理由もあって、収益価格が低位に導出されたものと理解される。したがって本件では、現実市場生起
の地価現象を如実に反映し、かつ相対的な説得力も高いと認められる比準価格を中心に、収益価格を勘案するとともに
対象標準地の前年価格等をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総じて緩やかな回復基調が続く中、海外景気
の下振れ懸念に加え、物価上昇や金融資本市
場の変動等が、今後の不動産市場に与える影
響には留意の要。

黒崎駅勢圏の生活利便性良好な住宅地で、付
近には共同住宅も見られる等、用途の多様性
が認められる地域特性も好感されて、需要は
底堅く推移する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０６Ｋ -10707	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	八幡西０６Ｋ -10703	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北3m、角地		１中専宅造規制区域 (70,200)
c	八幡西０６Ｋ -10103	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、南15m、角地		１中専 (70,200)
d	八幡西０６Ｋ -10496	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東6m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,873	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,039	100 [ 99.0]	70,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,700
b	(　 ) 60,945	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	68,879	100 [ 89.1]	77,305		77,300
c	(　 ) 85,447	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	87,308	100 [ 116.1]	75,201		75,200
d	(　 ) 78,881	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,498	100 [ 101.9]	77,034		77,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

北九州八幡西 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の住宅地域に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,811,553	623,156	2,188,397	1,887,600	300,797	（　0.9774） 293,999	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	8,399,971 円　　　　（　 53,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造の低層アパートで、平均専有面積４７㎡のものを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	94.00	100.0	94.00	1,260	118,440	1.0	118,440
							1.0	118,440
～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,280	120,320	1.0	120,320
							1.0	120,320
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		238,760		238,760
								238,760

⑨年額支払賃料	238,760 円　×　12ヶ月　＝　 2,865,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,865,120 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,750,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,760 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,760 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,811,553 円　　　　（　 17,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０６Ｋ（賃）　　　　-10393	1,432 ( 1,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八幡西０６Ｋ（賃）　　　　-10497	1,381 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,243
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,800 円	31,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,256 円	2,865,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,200 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 623,156 円　（　　　　　　 3,944 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,887,600 円（　　　　　 11,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,811,553 円
②総費用	623,156 円
③純収益　①－②	2,188,397 円
④建物等に帰属する純収益	1,887,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	300,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	293,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,399,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州八幡西 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市八幡西区陣山二丁目２番１９	2935010064482-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考