令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -12 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区沖田４丁目２８７９番２０６ ｢沖田４－７－１９｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 三ヶ森 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 三ケ森駅　東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 対象地対面でミニ開発分譲中だが、地域要因に大きな変化なく、当面現状推移と予測する。利便性は普通程度の 住宅団地で、好市況の影響もあり、需要は堅調で、地価は強含み推移と予測する。建築費や金利等に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び周辺市区町一円で、特に三ケ森駅勢圏及び周辺各駅勢圏の住宅団地との代替性が強い。需 要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層である。利便性が普通程度で、住環境等が良好 な近隣地域の需要は、好市況の影響もあり堅調で、周辺で高値取引が継続して見られる等地価は強含みで推移している 。需要の中心価格帯は、土地２７０㎡で１，２００～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、対象標準地を中心に周辺類似地域内で、信頼性が高いものを多数収集できた。利便性が普通程度の一般住 宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よ って規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の 関連の適否、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,400 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は人口減少、高齢化率高い。好市況の影 響もあり、利便性や住環境が良好な住宅地域 の需要・地価は強含み推移中。建築費や金利 等に要注意。 対象地対面でミニ開発分譲中。利便性は普通 程度の住環境が良好な住宅団地で、好市況の 影響もあり、需要・地価は強含み推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％