令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -10 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区別当町１２３０番１９２ ｢別当町３５－１７｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造既成区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 黒崎 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の戸建住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 黒崎駅　南方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は高台に造られた戸建住宅地であり、大きな環境変化は認められず、当面は現状を維持したまま推移 していくと予測される。地価水準は戸建住宅地の需要増をうけ横ばい乃至微増傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八幡西区内の高台や傾斜地に位置する住宅地の存する範囲。主な需要者は、黒崎都心部に勤務地を有す るエンドユーザーや当該圏域に地縁を有する者などが大半と考えられる。当該圏域内での取引については、平坦部の利 便な住宅地については上昇基調で推移しているが、利便性に劣る住宅地については引き合いも弱い。取引価格について は、規模等によって区々であるが、標準的な規模の土地で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は古い住宅団地で戸建住宅が支配的であり、賃貸アパート等の賃貸物件は見られず、また、取引についても 自用目的が大半を占めており、賃貸市場が成熟していないため、収益価格の適用を断念した。そこで、本件では、取引 事例比較法による比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討や前年公示価格との均衡を踏まえたうえで、当該比準 価格をもって表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,400 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [100.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内では物価上昇のなか個人消費は緩やか に増加し、設備投資も高水準を維持しており 、景気は総じて回復基調にある。 国道背後の高台に位置する既成の戸建住宅地 であり、特記すべき地域要因の変動は見られ ない。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％