令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区永犬丸西町３丁目１０１７番２８３ ｢永犬丸西町３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 三ヶ森 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 三ヶ森駅　西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動事由等は確認されず、土地利用は概ね現状維持程度での推移が続くと予測。諸事良好な生 活環境等を反映して、近年、需要は堅調に推移しており、当分の間、地価は安定基調での推移が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡西区に控える住宅地域と把握され、典型的な市場参加者は北九州市西部地区等に勤務先を有する個人 と理解される。最寄駅から徒歩圏内に所在する等、諸事良好な生活環境を有する住宅団地にあって、総じてみれば地価 は近年、堅調な推移が続いている。不動産取引の傾向をみると、標準的画地規模の土地にあっては１，２００万円前後 また新築戸建にあっては３，０００万円台半ば前後が、圏内における不動産取引の中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると、取引の大半は自己居住目的での 取引であるから、本件において市場参加者の行動原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力は高いと認めら れる。以上より本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された 比準価格を標準に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,400 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [101.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総じて緩やかな回復基調が続く中、海外景気 の下振れ懸念に加え、物価上昇や金融資本市 場の変動等が、今後の不動産市場に与える影 響には留意の要。 地域要因に特段の変動事由は認められないが 、諸事良好な居住環境や生活利便性等の諸条 件を映じて、総じてみれば、地価は堅調な推 移が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％