令和6年1月13日　提出 北九州八幡西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区高江３丁目２９７２番２４ ｢高江３－９－３１｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 筑豊香月 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 筑豊香月駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅等が見られる既成住宅地域であり、地域状況に特段の変動は認められない。地価は長期下 落で推移してきた中、下げ止まり・底打ち感が見られ、マイナス基調から脱して前年価格を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区内に形成された住宅地域。住宅ローン金利は徐々に上昇しつつあるが、依然として低金利環境 の中、住宅地需要は利便性及び住環境良好な地域を中心に堅調に推移しており、自然災害が懸念される傾斜地域、街路 条件等が劣る地域は需要減退傾向にある。近隣地域周辺は、建替え需要を含め中古物件が取引の中心であり、価格帯は 総額１，０００万円前後、需要者は地縁を有する戸建志向のエンドユーザーが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する住宅地の取引事例と比較検討した実証的な価格である。近隣地域は、 自用目的（戸建住宅）の取引を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。従っ て、本件においては、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等を勘案の上、住宅地の需給動向を反映する市場価 格からアプローチした比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は回復基調にあるが、物価高、円安 、国際情勢等による下振れが懸念される。不 動産市場は選別・二極化が進行。八幡西区の 人口は減少傾向。 八幡西区郊外に位置し、生活利便性がやや劣 る既成住宅地域であるが、利用状況は安定的 に推移している。高齢化社会に起因する空家 が増えつつある。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％