別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.
鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区里中２丁目３５３番１３０
｢里中２－８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 永犬丸

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 緩やかな傾斜地勢のやや古い
住宅団地		 街

路		 ６ｍ　市道 交通

施設		 永犬丸駅　北方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 開発から期間が経過した緩傾斜地勢のやや古い住宅団地であるが、良好な居住環境は維持されている。周辺地域
においては、中古住宅市場の需給は比較的安定しており、価格は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区の中部一帯に広がる住宅地域である。需要者の中心は、八幡西区の居住者やその世帯分離者で
周辺地域からの流入も見られる。老朽化した住宅の建て替えなど建物の更新も進んでいる熟成した住宅団地で、最寄り
駅や日用品店舗まで近接する、利便性の良好な地域であり、地域の住宅地に対する需要は堅調に推移している。取引の
中心となる価格帯は、土地のみで１５００万円程度、新築の戸建物件で３５００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中小規模の低層住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、自用の土地の取得や複合不動産の取引が中心となって
いる。地域の賃貸市場は比較的成熟しているものの、元本価格に見合った賃料水準となっていないため収益価格がやや
低く試算された。よって本件においては、市場参加者の観点から、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、不動産の需給動向や地域要因の推移などを総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州八幡西 -14           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     58,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏域内の景気はコロナ禍の影響も薄れ緩やか
に持ち直し、回復傾向の動きが続いており、
不動産市況も堅調に推移してきている。


地域要因に大きな変化は見られないが利便性
が比較的良好な住宅地に対する選好性は維持
され、地価は堅調に推移している。


不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％ +1.0 ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-11197		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北29m、
二方路
１住居

(70,200)
b 八幡西０６
Ｋ
-10206		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c 八幡西０６
Ｋ
-10602		 北九州市八幡西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東6m、角地
１中専

(70,200)
d 八幡西０６
Ｋ
-10601		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
e 八幡西０６
Ｋ
-11191		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.7m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
56,069 		 100
[  92.2]
60,812 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,800 
b (　           ) 
55,677  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,787 		 100
[  84.6]
65,942 
65,900 
c (　           ) 
44,183  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
43,497 		 100
[  79.9]
54,439 
54,400 
d (　           ) 
32,610  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
38,863 		 100
[  67.0]
58,004 
58,000 
e (　           ) 
48,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,624 		 100
[  79.5]
61,162 
61,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



北九州八幡西 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の入手が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,634,895 
953,896 
3,680,999 
3,212,550 
468,449 		 （　0.9774）
457,862 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     13,081,771 円　　　　（　     42,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   309 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡程度のファミリータイプの共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,230 
196,800 		 1.0  196,800 
1.0  196,800 

 2～  		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,230 
196,800 		 1.0  196,800 
1.0  196,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

393,600 		 393,600 
393,600 
⑨年額支払賃料        393,600 円　×　12ヶ月　＝　       4,723,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,723,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       188,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,534,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           393,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          393,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          96,844 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,634,895 円　　　　（　        15,000 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10602		 1,312  
(   1,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,257 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10687		 1,161  
(   1,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,187 
c 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10688		 1,268  
(   1,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,296 
北九州八幡西 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 212,400 円  　　　　     53,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 141,696 円  　　　        4,723,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      451,300 円  　　　　     53,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,100 円  　　　　     53,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,100 円  　　　　     53,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         953,896 円　（　　　　　　         3,087 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,212,550 円  
（　　　　　        10,397 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,634,895 円      
②総費用 953,896 円      
③純収益　①－② 3,680,999 円      
④建物等に帰属する純収益 3,212,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 468,449 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 457,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,081,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区里中二丁目３５３番１３０
 2935000309572-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡西 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.
鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区里中２丁目３５３番１３０
｢里中２－８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 永犬丸

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 緩傾斜地勢の既成住宅地域 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 永犬丸駅　北方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 八幡西区中部の居住環境が良好な既成住宅団地であり、地価は堅調に推移している。地域要因に大きな変動はな
く、土地利用は現状維持程度で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区の住宅地域であるが、特に筑豊電鉄沿線の住宅地域と代替競争の関係が強い。需要者は、北九
州市内の給与所得者を主体に、土地を分割して建売住宅を販売する事業者も想定される。近隣地域は、戸建住宅が建ち
並ぶ既成住宅地域であるが、利便性と居住環境が整っており、アパート等の需要も見込まれる。周辺地域における不動
産市場は堅調である。土地は１５００～２０００万円弱、中古住宅は３０００万円以内が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。自用目的の取引が主体であり、アパート等の需要も見込ま
れるが、収益性に着目して地価が形成されている地域ではない。本件では、八幡西区内の住宅地域における代替性を有
する取引事例を収集して比準価格を試算しており、精度を確保している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を
比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州八幡西 -14           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     58,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引き締めの中、国内は金融緩和
の運用が見直された。円安であり、消費者物
価が上昇している。八幡西区の人口はここ１
年間減少した。

利便性と居住環境が整った既成の住宅地域で
あり、土地利用に大きな変化はないが、自己
使用目的に加えて、建売住宅業者の用地取得
も見込まれる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０６
Ｋ
-10206		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b 八幡西０６
Ｋ
-11197		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北29m、
二方路
１住居

(70,200)
c 八幡西０６
Ｋ
-10605		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d 八幡西０６
Ｋ
-10705		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.1m市道
、中間画地
１中専

(60,164)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,677  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,787 		 100
[  94.1]
59,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,300 
b (　           ) 
55,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
56,069 		 100
[  97.0]
57,803 
57,800 
c (　           ) 
59,497  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
59,794 		 100
[  97.8]
61,139 
61,100 
d (　           ) 
60,040  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,881 		 100
[ 100.3]
60,699 
60,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,700 円／㎡]  



北九州八幡西 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,521,848 
970,420 
3,551,428 
3,103,650 
447,778 		 （　0.9774）
437,658 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     12,504,514 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   309 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ・５０㎡、各階３戸の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,280 
192,000 		 1.0  192,000 
1.0  192,000 

 2～  		 共同住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,280 
192,000 		 1.0  192,000 
1.0  192,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

384,000 		 384,000 
384,000 
⑨年額支払賃料        384,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,608,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,608,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       184,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,423,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           384,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          384,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          94,482 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,521,848 円　　　　（　        14,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10602		 1,312  
(   1,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,339 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,308 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,280 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-11292		 1,263  
(   1,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,269 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,200 円  　　　　     51,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 184,320 円  　　　        4,608,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      436,000 円  　　　　     51,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,300 円  　　　　     51,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,300 円  　　　　     51,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         970,420 円　（　　　　　　         3,141 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,103,650 円  
（　　　　　        10,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,521,848 円      
②総費用 970,420 円      
③純収益　①－② 3,551,428 円      
④建物等に帰属する純収益 3,103,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 447,778 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 437,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,504,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区里中二丁目３５３番１３０
 2935000309572-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考