別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡東 5-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡東区枝光本町８番１６
 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 建築中

 中小規模の小売店舗
が多い既成の商業地
域		 西8m市道 水道、ガス、下水 枝光

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 枝光駅　南東方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は古くからの近隣型の商業地で当面は現状維持で推移すると思料されるが、建替え等を契機に住宅利
用の割合が増加すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は八幡東区及び周辺の商業地や商住混在地等の存する範囲。主な需要者は、個人事業者や地場の法人等で
あるが、アパート経営を目論む不動産事業者等の参入も想定される。需要動向については、利便なところで多様な用途
が可能なところでの需要は特に堅調で、取引価格も上昇傾向で推移している。圏域内での中心となる価格帯は、画地規
模等により様々でその把握が難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格はやや広域的な同一需給圏内の類似地域より事例を収集し適切に比準しており、市場性を反映し実証的な価
格といえる。一方、収益価格は、近隣地域が自用物件が多い地域の実情等から元本と果実の相関関係が希薄であり、そ
のため低位に試算されたと考える。よって、本件では両試算価格の有する相対的な有効性の観点から市場性を反映し実
証的な比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡東 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.3]		 [100.0]
100		 69,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏域内では物価上昇のなか個人消費は緩やか
に増加し、設備投資も高水準を維持しており
、景気は総じて回復基調にある。


近年、周辺地域で大型商業施設の開業やホテ
ルの閉鎖等があり、その影響が注視される。



個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡東０６
Ｋ
-10907		 北九州市八幡東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 八幡東０６
Ｋ
-11106		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.2m市道
、中間画地
商業

(90,400)
c 八幡東０６
Ｋ
-10995		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
中間画地
商業

(100,450)
d 戸畑０６Ｋ

-10204		 北九州市戸畑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m県道、
南西6m、
二方路
商業

(90,400)
e 戸畑０６Ｋ

-11001		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、中間画地
商業

(90,318)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,699  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,166 		 100
[ 133.5]
75,780 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,800 
b (　           ) 
73,257  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
77,575 		 100
[ 111.7]
69,449 
69,400 
c (　           ) 
75,584  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,718 		 100
[ 105.0]
73,065 
73,100 
d (　           ) 
83,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
87,171 		 100
[ 118.8]
73,376 
73,400 
e (　           ) 
54,506  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
57,948 		 100
[  84.9]
68,254 
68,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



北九州八幡東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,082,444 
5,145,560 
16,936,884 
16,281,000 
655,884 		 （　0.9585）
628,665 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     17,462,917 円　　　　（　     50,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 ＲＣ5 1,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     15.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗、２階以上を住戸（２ＤＫファミリータイプ）とした ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 地域の同様な建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
75.0 
187.50 
2,400 
450,000 		 4.0  1,800,000 
2.0  900,000 

 2～ 5		 共同住宅
250.00 
95.0 
237.50 
1,510 
358,625 		 1.0  358,625 
1.0  358,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,250.00 
91.0 
1,137.50 

1,884,500 		 3,234,500 
2,334,500 
⑨年額支払賃料      1,884,500 円　×　12ヶ月　＝　      22,614,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,137.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,614,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,130,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,483,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,234,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,334,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         568,416 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,082,444 円　　　　（　        63,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡東０６Ｋ（
賃）
　　　　-10194		 2,757  
(   2,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,511 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡東０６Ｋ（
賃）
　　　　-10198		 2,008  
(   1,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,134 
c 八幡東０６Ｋ（
賃）
　　　　-11301		 2,747  
(   2,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[105.0]
2,528 
北九州八幡東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,350,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 904,560 円  　　　       22,614,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,295,000 円  　　　　    270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,145,560 円　（　　　　　　        14,829 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,281,000 円  
（　　　　　        46,919 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,082,444 円      
②総費用 5,145,560 円      
③純収益　①－② 16,936,884 円      
④建物等に帰属する純収益 16,281,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 655,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 628,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,812 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,462,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡東区枝光本町８番１６
 2935000008341-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州八幡東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡東 5-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡東区枝光本町８番１６
 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 建築中

 中小規模の小売店舗
が多い既成の商業地
域		 西8m市道 水道、ガス、下水 枝光

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 枝光駅　南東方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は、古くからの既存商業地域である。立地性は比較的良好であるが近年の商況は停滞気味である。
現在のところ特筆すべき変動要因は見当たらず、当面は概ね現状維持で推移するであろうと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡東区及び周辺区の商業地域一帯である。需要者は、地場で事業経営を目論む個人や法人など
多様である。当該近隣地域の商況は、現況から推して、やや膠着気味であると思われるが、地理的位置の優位性を背景
としてマンション需要も見込める地域である。圏内市場では、比較的高値の取引も見られ市況は概ね安定している。取
引の中心価格帯については、規模や立地性などで価格に相当程度のバラツキがあるため把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、商業地としての品等の類似性に十分留意して事例を採用し、各種の補修正も適切に施しており、
説得力のある価格が試算できたものと判断した。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して試算したが、各種想定の困難
性や流動性から、その価格の精度には、やや難があると認めざるを得ない。よって、本件では、規範性に優る比準価格
を重視し収益価格を比較考量した上で、代表標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡東 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 68,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏内の経済は、回復基調である。個人消費は
、物価高の影響を受けつつも、緩やかに回復
している。マンション用地の需要は堅調に推
移している。

近隣型の既存商業地域であり、格別の変動要
因はない。商況は停滞気味であるが、良好な
立地条件から共同住宅利用などの用途の多様
性が認められる。

個別的要因の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　  +3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡東０６
Ｋ
-10995		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
中間画地
商業

(100,450)
b 八幡東０６
Ｋ
-11104		 北九州市八幡東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7.2m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c 小倉北６Ｋ

-21251		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東24m県道、
南3m、角地
２住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
d 戸畑０６Ｋ

-11001		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、中間画地
商業

(90,318)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,584  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,718 		 100
[ 105.0]
73,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
73,100 
b (　           ) 
60,295  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
71,787 		 100
[  94.5]
75,965 
76,000 
c (　           ) 
77,980  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
88,832 		 100
[ 129.8]
68,438 
68,400 
d (　           ) 
54,506  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
57,948 		 100
[  85.4]
67,855 
67,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,400 円／㎡]  



北九州八幡東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,770,506 
4,878,925 
16,891,581 
16,160,400 
731,181 		 （　0.9585）
700,837 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     19,467,694 円　　　　（　     56,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 ＲＣ5 1,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     15.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造５階建、１階は店舗、２～５階は共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 当該用途の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
250.00 
75.0 
187.50 
2,310 
433,125 		 4.0  1,732,500 
2.0  866,250 

 2～ 5		 共同住宅
250.00 
95.0 
237.50 
1,500 
356,250 		 1.0  356,250 
1.0  356,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,250.00 
91.0 
1,137.50 

1,858,125 		 3,157,500 
2,291,250 
⑨年額支払賃料      1,858,125 円　×　12ヶ月　＝　      22,297,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,137.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,297,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,114,875 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,182,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,157,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,291,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         557,885 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,770,506 円　　　　（　        62,739 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡東０６Ｋ（
賃）
　　　　-11301		 2,747  
(   2,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,448 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,310 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡東０６Ｋ（
賃）
　　　　-10194		 2,757  
(   2,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,506 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,340,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 668,925 円  　　　       22,297,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,278,000 円  　　　　    268,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,878,925 円　（　　　　　　        14,060 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 268,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,160,400 円  
（　　　　　        46,572 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,770,506 円      
②総費用 4,878,925 円      
③純収益　①－② 16,891,581 円      
④建物等に帰属する純収益 16,160,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 731,181 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 700,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,467,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡東区枝光本町８番１６
 2935000008341-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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