令和6年1月13日　提出 北九州八幡東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -11 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区帆柱１丁目１５４５番５８ ｢帆柱１－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 北3.7m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、傾斜地勢の古くからの既成住宅地域である。現在のところ土地利用に変動を及ぼす特筆すべき 要因は見当たらないため、今後も当分の間は概ね現状維持で推移するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏のおよその範囲は、八幡東区及び隣接区周辺の住宅地域一帯であると判定した。想定される需要者は、戸建 住宅を指向する地縁者にほぼ限定されていると思われる。当該近隣地域は、皿倉山麓の傾斜地勢の住宅地域であり、街 路条件もやや劣ることなどから、取引市場の市況は依然として低調気味である。地価相場については、取引件数が少な く、価格に相当程度のバラツキがあるため判断が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、事例収集の困難性から品等などがやや異なる取引事例もやむを得ず採用したが、適切に比準した 結果、概ね各事例の査定価格が収斂したため、実証的な価格が求められたものと判断した。収益価格は、当該標準地周 辺では住宅の明確な賃貸市場が形成されていないため試算することができなかった。よって、本件では、比準価格を中 心に、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意した上で、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.4] [100.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の景気は、回復基調である。住宅投資は 弱めの動きとなっている。立地条件などによ る取引市場の２極化・個別化の傾向は徐々に 進展している。 現在のところ地域要因に格別の変動は見られ ない。傾斜地勢の住宅地域であり取引市場に おける相対的選好性等から地価は弱含み気味 に推移している。 個別的要因の変動は、特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％