令和6年1月13日　提出 北九州八幡東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -9 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区清田１丁目７番６ ｢清田１－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 八幡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住 宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ平坦部の住宅地であり、建替等を除き大きな環境変化は見られず、当面は現状維 持で推移するものと考える。地価水準については、微増傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八幡東区及び隣接区にあって戸建住宅が多い住宅地の存する範囲。圏域内の主な需要者は、当区や隣接 区の居住者で小倉都心部や当該圏域内に勤務地を有するエンドユーザーが大半と考えられる。当該圏域内での取引価格 については規模等によって区々であるが、平坦部の立地に優れた住宅地では上昇基調で推移しており、標準的な規模の 土地で９００～１２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内では自用の戸建住宅が支配的で、アパート等の賃貸物件は殆ど見られず、収益性を主要な選択指標として いないため、収益還元法の適用を断念した。そこで、本件では市場性を反映し実証的な価格である比準価格を妥当と判 断し、代表標準地との均衡を踏まえ、加えて、地域の不動産の需給動向なども勘案して、当該比準価格をもって表記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -10           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,900 円／㎡ [104.8] 100 100 [100.0] 100 [137.8] [100.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内では物価上昇のなか個人消費は緩やか に増加し、設備投資も高水準を維持しており 、景気は総じて回復基調にある。 人口減少等により住宅地の需要は弱含みで推 移していたが、平坦部の住宅地では相応の需 要が見られるようになってきた。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％