令和6年1月13日　提出 北九州八幡東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -8 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区景勝町１６１７番７ ｢景勝町２－１５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い谷間の既成住宅 地域 南4m市道、西側道 水道、ガス、下水 八幡 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 谷間の河川沿いに中小規模の 一般住宅が見られる住宅地域 街 路 ４ｍ　市道 交通 施設 八幡駅　南東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 谷間に中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持 すると思われる。最寄駅から相当距離があり利便性のやや劣る地域で、需要は弱含みが続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡東区を中心に北九州市全域に及ぶ範囲の、傾斜地勢など自然環境がやや劣る既存の住宅地域と判断 する。需要者の中心は、八幡東区の居住者やその世帯分離者、地域に地縁的な選好性を有する者などで、圏域外からの 流入は少ない。傾斜地勢にあって狭小な街路の住宅地に対する選好性は相当低く、需要は依然として弱含みで推移して いる。当該地域における土地の取引は乏しく、取引の中心となる価格帯は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用の土地の取得や複合不動産の取引が中心となっている。地域にはアパ ートなどの収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成熟していないため収益価格を求めることはできなかった。以上 から本件においては、市場参加者の観点に立って、市場の実態を反映した比準価格を標準に、不動産の需給動向や地域 要因の推移などを勘案し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の景気はコロナ禍の影響も薄れ緩やか に持ち直し、回復傾向の動きが続いており、 不動産市況も堅調に推移してきている。 谷間の傾斜地勢にあって、中心部から相当距 離のある利便性などがやや劣る住宅地に対す る選好性は低く、需要は弱含みが続いている 。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％