令和6年1月13日　提出 北九州八幡東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区山路２丁目１２０１番１９ ｢山路２－１－４６｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 宅造規制区域 (40,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 八幡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 八幡東区郊外の丘陵地に造成された既成住宅団地である。区画が整然とした閑静な居住環境を有している。　　 地域要因の特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移していくと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区及び隣接周辺区の戸建住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は地縁を有する戸建住宅 の指向者や圏域内の居住者などであり、他の地域からの転入者は少ない。利便性がやや劣る丘陵地の戸建住宅の需要は 弱含みであるが、造成団地などの居住環境が保たれている物件には底堅い需要がある。総じて、地価は安定的に推移し 取引の中心となる価格帯は地域性や諸条件にもよるが、標準的な画地（約２００㎡）で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成造成団地が広がるなか、自己利用の戸建住宅などがほとんどで、共同住宅などの賃貸物件を建築した収益を想定 することが現実的に難しいため、収益還元法の適用を断念した。その一方で、比準価格は現実の市場を反映した実証的 な価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、規範的な比準価格を中心に、代表標準地との均衡などにも 留意のうえ、単価と総額の関連等も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [103.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡東区を含む北九州の経済状況は回復基調 となり、好調な個人消費や雇用情勢等、安定 的な金利水準や設備投資などが景気を支える 。 地域要因における特段の変動は見受けられな い。高台等の利便性がやや劣る土地の需要は 弱含みであるが、住宅団地は堅調な需要回復 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％