令和6年1月13日　提出 北九州八幡東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区勝山１丁目１３７６番９ ｢勝山１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 八幡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定していることから、当面の間、現状の住環境を維持するものと思料 され、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区郊外の戸建住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は八幡東区に居住する給与所得者層で ある。当該圏域は最寄り駅への接近性は必ずしも良好とは言い難いが、戸建住宅を選好するエンドユーザー向けの需要 が見込まれ、建売住宅の供給が見られる。需要の中心となる価格帯は新築戸建住宅で総額３．０～３．５千万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であり、利用状況は自用目的が主である。本件では、収益価格を求めるこ とができなかったため、比準価格について検討を行う。採用した取引事例はいずれも八幡東区内の住宅地域で成立した ものであり規範性が高い。したがって、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、さらに地域内の市場動向も勘案 のうえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,700 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 52,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡東区の人口は、ここ５年間で約５．０％ 減少しており、高齢化率は上昇傾向にある。 最寄り駅までやや距離はあるが、街区は整然 としており、居住環境の良好な住宅地域であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％