令和6年1月13日　提出 北九州八幡東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区東台良町２５２番３０ ｢東台良町１５－８｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢の街路沿いに形成された既成住宅地域で、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。やや劣後する 立地特性を反映して需要は総じて軟調。これを受けて当分の間、地価は下落基調での推移が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区内の住宅地域、典型的な市場参加者は北九州市内に勤務先を有する個人と把握される。近隣地域 は傾斜地勢に貼りつく街路沿いに既存戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、新規流入は少なく、旧来からの利用が地域の 大半を占める。周辺地域でも画地規模の大きな土地は青空駐車場となる等、近年、低未利用地も増加傾向にある。近隣 地域の需給動向は弱含みの状況が近年続いており、中古物件で１，５００万円前後が取引の中心価格帯と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると、取引の大半が自己居住目的での取引であ ることを踏まえると、市場参加者の行動原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力が本件では高いと認めら れる。そこで本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映し客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比準 価格を標準に、対象標準地の前年価格等をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総じて緩やかな回復基調が続く中、海外景気 の下振れ懸念に加え、物価上昇や金融資本市 場の変動等が、今後の不動産市場に与える影 響には留意の要。 やや高台の既成住宅地にあって、新興住宅地 への需要流出の影響は等閑にできない。需要 は総じて弱含み、地価下落基調は依然として 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％