令和6年1月13日　提出 北九州八幡東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区桃園２丁目７番１ ｢桃園２－１４－２２｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地周辺の比較的利便 性の良好な住宅地域 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 八幡駅　南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、地域に格別の変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと思わ れる。比較的利便性の良好な地域で、選好性は維持されており、需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡東区の中心市街地周辺に広がる旧来からの住宅地域と判断する。中心となる需要者は、八幡東区の 居住者やその世帯分離者、地域に地縁的な選好性を有する者などと思われる。近隣地域は、最寄り駅や日用品店舗まで 比較的近接しており、利便性などが良好な住宅地に対する選好性は維持されており、需要は堅調に推移している。取引 の中心となる価格帯は、土地のみで１０００万円から１５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、自用の土地の取得や複合不動産の取引が中心となっている。ア パートなどの収益物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益価格を求めることはできなかった。したがって 本件においては、居住の快適性などを主要な選択指標とする市場参加者の観点に立って、市場の実態を反映した実証的 な価格である比準価格を標準に、地域要因の推移などを総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の景気はコロナ禍の影響も薄れ緩やか に持ち直し、回復傾向の動きが続いており、 不動産市況も堅調に推移してきている。 地域要因に大きな変化は見られないが中心部 に近接する利便性の比較的良好な住宅地に対 する需要は維持されており、地価は安定的に 推移している。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％