別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉南 5-6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１
｢津田１－２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ2		 店舗、営業所等が見
られる路線商業地域
 北東42m国道、背面道 水道、ガス、下水 下曽根

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１０号沿いの郊外の商業
地域		 街

路		 ４２ｍ国道 交通

施設		 下曽根駅　西方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所や店舗等を中心とした国道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するも
のと予測する。地価水準については、安定的な需要を背景として上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区を中心とする幹線沿いの商業地域一帯である。主たる市場参加者は、地縁性を有する個人事業主
や、地場の不動産業者等が中心である。近隣周辺には低層店舗が建ち並んでおり、交通量も多いことに加え、背後に存
する住宅地における購買需要に支えられ地価はやや強含みで推移している。地価水準については、規模等によってバラ
つきが大きく、中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に取引された事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格で説得力を有する。一方、収益価格
は、収益性が重視される商業地においては重視されるべき価格であるが、地価水準に見合う十分な賃料が得られないこ
とから低位に求められた。よって、本件では現実の実勢を反映した比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、さ
らに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉南 5-5           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,200 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [102.0]
100		 79,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均
よりも高い。新型コロナウィルス感染症から
の経済回復に伴い、取引価格は全体的に上昇
傾向にある。

事業所や店舗等を中心とした路線商業地域で
、交通量も多く、背後に広がる住宅地におけ
る購買需要に支えられて地価もやや強含みで
推移している。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉南６Ｋ

-21254		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北31.6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b 小倉南６Ｋ

-21253		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.9m市
道、北東4m、
角地
１住居

(70,200)
c 小倉南６Ｋ

-10404		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西14.3m県
道、中間画地
準工

(60,200)
d 小倉南６Ｋ

-21250		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23.9m県
道、中間画地
近商

(90,200)
e 小倉北６Ｋ

-21251		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東24m県道、
南3m、角地
２住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
108,139 		 100
[ 128.4]
84,220 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
85,900 
b (　           ) 
76,552  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
74,694 		 100
[  96.0]
77,806 
79,400 
c (　           ) 
52,939  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
59,409 		 100
[  75.6]
78,583 
80,200 
d (　           ) 
44,017  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
56,122 		 100
[  69.6]
80,635 
82,200 
e (　           ) 
77,980  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
88,832 		 100
[ 107.0]
83,021 
84,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,500 円／㎡]  



北九州小倉南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,792,098 
2,328,800 
8,463,298 
5,314,800 
3,148,498 		 （　0.9767）
3,075,138 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     83,111,838 円　　　　（　     66,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,255 ㎡     27.0 m x   48.0 m  前面道路：国道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型施設を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,810 
905,000 		 4.0  3,620,000 
2.0  1,810,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

905,000 		 3,620,000 
1,810,000 
⑨年額支払賃料        905,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,860,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,860,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       543,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,317,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,620,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,810,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         440,708 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,792,098 円　　　　（　         8,599 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉南６Ｋ（賃
）
　　　　-21951		 1,843  
(   1,843) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,755 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,893 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉南６Ｋ（賃
）
　　　　-11101		 1,712  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,902 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,000 円  　　　　     82,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 325,800 円  　　　       10,860,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      725,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      700,400 円  　　　　     82,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,328,800 円　（　　　　　　         1,856 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,314,800 円  
（　　　　　         4,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,792,098 円      
②総費用 2,328,800 円      
③純収益　①－② 8,463,298 円      
④建物等に帰属する純収益 5,314,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,148,498 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,075,138 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,111,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉南区津田一丁目８７０番１
 2908000398934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉南 5-6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１
｢津田１－２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ2		 店舗、営業所等が見
られる路線商業地域
 北東42m国道、背面道 水道、ガス、下水 下曽根

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１０号線沿いの郊外の商
業地域		 街

路		 ４２ｍ国道 交通

施設		 下曽根駅　　　　　　
西方
1.4km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所等の見られる国道沿線の路線商業地域であり、特段の変動要因はないが、周辺地域では、物流拠点
整備を中心とする長野津田土地区画整理事業が進み、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、小倉南区～門司区の幹線道路沿いの商業地域の範囲で、中心的な需要者は同一需給圏に営業基盤を置
く事業者が中心であるが、全国規模で営業を行っている法人も需要者となる。近隣地域は店舗、営業所等の見られる国
道沿線の路線商業地域で、周辺地域では、物流拠点整備を中心とする長野津田土地区画整理事業が進み、地価水準はや
や上昇傾向で推移すると予測する。中心となる価格帯は画地規模の大小等により把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸もあるが、現況下では空店舗、空事務所も多く、マンション利用も多くなりつ
つあるため、求めた収益価格は不安定な要素も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、市場を的確に反映し
ている規範性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との
検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉南 5-5           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,200 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [102.0]
100		 81,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済は緩やかに回復しているが、世界的な金
融引締め、中国経済の先行き、物価上昇、ロ
シアの侵攻、中東地域での紛争等のリスクが
ある。

地域内に特段の変動要因はないが、国道沿線
に事業所や店舗が建ち並ぶ、交通量の多い地
域であり、地価は上昇傾向で推移する。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉南６Ｋ

-10607		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b 小倉南６Ｋ

-10806		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 小倉南６Ｋ

-10808		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m県道、
南4m、二方路
１住居

(60,200)
d 小倉南６Ｋ

-10702		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m県道、
南4.5m、角地
１住居

(70,200)
e 門司６Ｋ

-10201		 北九州市門司区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
西4.5m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,626  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
92,703 		 100
[ 112.6]
82,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
84,000 
b (　           ) 
77,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,281 		 100
[  91.9]
85,181 
86,900 
c (　           ) 
48,163  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
48,796 		 100
[  63.8]
76,483 
78,000 
d (　           ) 
45,407  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,407 		 100
[  57.0]
79,661 
81,300 
e (　           ) 
50,964  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
50,862 		 100
[  61.0]
83,380 
85,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -21.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,000 円／㎡]  



北九州小倉南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,942,195 
2,572,500 
8,369,695 
5,482,500 
2,887,195 		 （　0.9767）
2,819,923 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     76,214,135 円　　　　（　     60,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,255 ㎡     27.0 m x   48.0 m  前面道路：国道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型商業施設を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,850 
925,000 		 4.0  3,700,000 
2.0  1,850,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

925,000 		 3,700,000 
1,850,000 
⑨年額支払賃料        925,000 円　×　12ヶ月　＝　      11,100,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,100,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       555,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,545,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,700,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,150 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,850,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         362,045 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,942,195 円　　　　（　         8,719 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉南６Ｋ（賃
）
　　　　-10103		 1,876  
(   1,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,975 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉南６Ｋ（賃
）
　　　　-11001		 1,643  
(   1,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,643 
c 小倉南６Ｋ（賃
）
　　　　-21951		 1,843  
(   1,843) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,048 
北九州小倉南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 425,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 555,000 円  　　　       11,100,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      722,500 円  　　　　     85,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,572,500 円　（　　　　　　         2,050 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,482,500 円  
（　　　　　         4,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,942,195 円      
②総費用 2,572,500 円      
③純収益　①－② 8,369,695 円      
④建物等に帰属する純収益 5,482,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,887,195 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,819,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,214,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉南区津田一丁目８７０番１
 2908000398934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考