別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉南 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉南 -20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外
｢企救丘２－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,743  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ4		 中層マンション、店
舗等が混在する住宅
地域		 北西22m市道 水道、ガス、下水 企救丘

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    45 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 モノレール駅の利便性に恵ま
れた住宅地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 企救丘駅　北西方

150m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域幹線道路沿いに店舗・共同住宅が見られるほかは土地利用に影響を及ぼす変動要因はなく現状を維持し、地
価水準についてはモノレール沿線地域の堅調な需要を背景に状況基調を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               89,500 円／㎡
(6)市場の特性 モノレール駅の利便性に恵まれた高層マンションであり、同一需給圏は小倉南区を中心に北九州市内一円のマンション
開発適地が存在する地域である。主な需要者は地場のマンション開発事業者で、用地取得に当たっては投資採算性の観
点からの検証のほか、マンション用地需要が旺盛な昨今の市況では纏った規模の土地については積極的に仕入れる傾向
が顕在する。中心となる取引価格帯については、立地条件や画地規模よって一様ではなく把握困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格及び開発法による価格を求めた。主たる需要者はマンション開発事業者で
あり取引にあたっては投資採算性が重要な判断基準となることから開発法による価格の説得力は高い。一方の比準価格
は不動産開発事業者が購入した取引事例を基に試算しており投資採算性の一面も織込み済みで高い説得力を持つ。本件
では両価格の説得力は同程度であり、規準価格との均衡に留意しつつ、ほぼ中庸をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[103.0]		 100
[114.6]		 [100.0]
100		 92,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料費及びエネルギー価格の高騰等に由来
する需要マインドの縮小が懸念される



モノレール駅の利便性に恵まれるが、都市部
回帰の現象が顕在し中心市街地から接近性に
ついて競争力が劣位であるほかは特段の変動
要因はない。

特記すべき変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉南 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉南６Ｋ

-10502		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
b 小倉南６Ｋ

-10608		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c 小倉北６Ｋ

-10601		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西5.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d 小倉北６Ｋ

-11102		 北九州市小倉北区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南東9m、
北西5m、
三方路
商業
居住誘導区域内
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
88,476 		 100
[  93.1]
95,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,000 
b (　           ) 
79,330  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
94,361 		 100
[  94.8]
99,537 
99,500 
c (　           ) 
88,320  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
92,144 		 100
[  93.7]
98,339 
98,300 
d (　     99,317) 
99,317  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
99,120 		 100
[ 111.0]
89,297 
89,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



北九州小倉南 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地で再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を適用するため収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンションの立地に適した環境条件及び画地条件を備えているため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,139,824,634 
983,787,086 
14 
423,000 
3,392.49 
265,000 
3,734.54 
⑧開発法による価格 　　          156,037,548 円　　　　（　               89,500 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉南 -20　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,743 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,743.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
556.87 ㎡  3,734.54 ㎡  3,485.41 ㎡  249.13 ㎡  3,392.49 ㎡  ＲＣ・9F
 (    46 戸)
 74㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      31.9 ％）  （     214.3 ％）  （     200.0 ％）  （      14.3 ％）  （     90.84 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   47.0 ｍ

  37.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   22.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 423,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    423,000 円／㎡　　×　　     3,392.49 ㎡　　＝　　　　       1,435,023,270 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,435,023,270 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   272,950 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    272,950 円／㎡　　×　　　   3,734.54 ㎡　　＝　　　　       1,019,342,693 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より不要と査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,435,023,270 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         157,852,560 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,177,195,253 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 7 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 28,700,465 円  (      2 ％) ×　　0.9264  （      7 ヶ月） ＝　　           26,588,111 円 
販売総額(2期) 114,801,862 円  (      8 ％) ×　　0.8489  （     15 ヶ月） ＝　　           97,455,301 円 
販売総額(3期) 1,291,520,943 円  (     90 ％) ×　　0.7865  （     22 ヶ月） ＝　　        1,015,781,222 円 
収入合計 － － － － 1,139,824,634 円 
支出 建築工事費(1期) 152,901,404 円  (     15 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　          143,207,455 円 
建築工事費(2期) 254,835,673 円  (     25 ％) ×　　0.8582  （     14 ヶ月） ＝　　          218,699,975 円 
建築工事費(3期) 611,605,616 円  (     60 ％) ×　　0.7865  （     22 ヶ月） ＝　　          481,027,817 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 78,926,280 円  (     50 ％) ×　　0.9264  （      7 ヶ月） ＝　　           73,117,306 円 
販売管理費(2期) 78,926,280 円  (     50 ％) ×　　0.8582  （     14 ヶ月） ＝　　           67,734,533 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 983,787,086 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,139,824,634 円　　－　　　　　　          983,787,086 円　　＝　　　　　           156,037,548 円 

               89,500 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 北九州小倉南 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉南区企救丘二丁目８５１番９０
 2908000109836-0000
2 　北九州市小倉南区企救丘二丁目８５１番１３０
 2908000109867-0000
3 　北九州市小倉南区企救丘二丁目８５１番１６６
 2908000109902-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉南 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉南 -20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外
｢企救丘２－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,743  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ4		 中層マンション、店
舗等が混在する住宅
地域		 北西22m市道 水道、ガス、下水 企救丘

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    45 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 郊外型のマンション適地 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 企救丘駅　　　　　　
北西方
150m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションの多い地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準はモノレー
ル沿線の駅近であることから、堅調な取引状況となっており上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               87,400 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は北九州一円のマンションが立地可能な地域であるが、特に、小倉北区の中心部にモノレール線を利用し
て通勤が出来るマンションの立地が可能な地域が代替性が高い。近隣地域はモノレール企救丘駅に近く、各種利便施設
も近隣に所在する等、生活利便性は良好である。画地規模が大きく土地のみで１億６千万円超となるので、マンション
開発業者が主たる需要者となる。モノレール沿線の堅調なマンション市場の動向から地価水準も上昇傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、利便性に恵まれた地域で、分譲及び賃貸のマンションが中心の地域である。本件ではマンション建築の
可能な事例や周辺の戸建住宅の取引事例を採用し比準価格を求め、取引の指標となる分譲マンションの建築、分譲を想
定したマンション開発法による価格も求めた。本件では、客観性のある比準価格を標準とし、想定要素を含んだ開発法
による価格を参考に、さらに、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[103.0]		 100
[114.0]		 [100.0]
100		 92,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済は緩やかに回復しているが、世界的な金
融引締め、中国経済の先行き、物価上昇、ロ
シアの侵攻、中東地域での紛争等のリスクが
ある。

地域内はマンションの多い地域であるが、地
域に特段の変動要因はない。マンション用地
に対する需要は近年旺盛で、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉南 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉南６Ｋ

-10507		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b 小倉南６Ｋ

-21052		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.8m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c 小倉南６Ｋ

-21055		 北九州市小倉南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
d 小倉南６Ｋ

-10207		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e 小倉南６Ｋ

-10502		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,847  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,225 		 100
[  96.8]
96,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,300 
b (　           ) 
72,648  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,084 		 100
[  94.8]
77,093 
77,100 
c (　           ) 
89,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,229 		 100
[  90.0]
100,254 
100,000 
d (　           ) 
82,472  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
83,132 		 100
[  82.9]
100,280 
100,000 
e (　           ) 
84,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
88,476 		 100
[  86.4]
102,403 
102,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



北九州小倉南 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 収益面における価格アプローチは開発法にて勘案済みであり、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション適地であるため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,146,641,754 
994,264,152 
14 
424,000 
3,392.49 
273,200 
3,734.54 
⑧開発法による価格 　　          152,377,602 円　　　　（　               87,400 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉南 -20　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,743 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,743.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
556.87 ㎡  3,734.54 ㎡  3,485.41 ㎡  249.13 ㎡  3,392.49 ㎡  ＲＣ・9F
 (    42 戸)
 81㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      31.9 ％）  （     214.3 ％）  （     200.0 ％）  （      14.3 ％）  （     90.84 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   47.0 ｍ

  37.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   22.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 424,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    424,000 円／㎡　　×　　     3,392.49 ㎡　　＝　　　　       1,438,415,760 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,438,415,760 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   273,200 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   281,396 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    281,396 円／㎡　　×　　　   3,734.54 ㎡　　＝　　　　       1,050,884,618 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,438,415,760 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         158,225,734 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,209,110,352 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 12 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 115,073,261 円  (      8 ％) ×　　0.9064  （      9 ヶ月） ＝　　          104,302,404 円 
販売総額(2期) 28,768,315 円  (      2 ％) ×　　0.8397  （     16 ヶ月） ＝　　           24,156,754 円 
販売総額(3期) 1,294,574,184 円  (     90 ％) ×　　0.7865  （     22 ヶ月） ＝　　        1,018,182,596 円 
収入合計 － － － － 1,146,641,754 円 
支出 建築工事費(1期) 105,088,462 円  (     10 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　           98,425,854 円 
建築工事費(2期) 105,088,462 円  (     10 ％) ×　　0.8582  （     14 ヶ月） ＝　　           90,186,918 円 
建築工事費(3期) 840,707,694 円  (     80 ％) ×　　0.7865  （     22 ヶ月） ＝　　          661,216,601 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 94,935,440 円  (     60 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　           88,916,533 円 
販売管理費(2期) 63,290,294 円  (     40 ％) ×　　0.8772  （     12 ヶ月） ＝　　           55,518,246 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 994,264,152 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,146,641,754 円　　－　　　　　　          994,264,152 円　　＝　　　　　           152,377,602 円 

               87,400 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 北九州小倉南 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉南区企救丘二丁目８５１番９０
 2908000109836-0000
2 　北九州市小倉南区企救丘二丁目８５１番１３０
 2908000109867-0000
3 　北九州市小倉南区企救丘二丁目８５１番１６６
 2908000109902-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考