令和6年1月15日　提出 北九州小倉南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -10 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 66,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４ ｢湯川４－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南西10m市道 水道、ガス、下水 安部山公園 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の傾斜地の住宅地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ安部山公園駅の北 東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。ＪＲ駅から徒歩圏内で需要があり、地価 水準は、上昇傾向であると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区及び隣接区の住宅地域一円。需要者は市内居住者が中心で、都心部等に通勤する若い勤労者であ る。足立山麓の傾斜地に位置する住宅地域で、災害発生の危険性があるものの、ＪＲ駅に近く傾斜も比較的緩やかであ ることから、需要は堅調に推移している。土地１８０㎡程度の中古戸建物件で、総額１，０００～１，５００万円程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い３事例の価格を重視して求めており、市場性を反映した説得力ある価格 といえる。自己所有の戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟で規範性ある賃貸事例を収集できないため、収益価格は試算 できなかった。快適性を重視する住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されるので、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -18           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 65,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化が進み、新設住宅着工戸数 はほぼ横這いで推移。小規模開発による分譲 が各所であり、価格水準の高い取引が散見さ れる。 高台の傾斜地に位置する住宅地域で、中古物 件の価格情報等を検討した結果、地価は上昇 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％