令和6年1月15日　提出 北九州小倉南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４ ｢下曽根３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 下曽根 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ下曽根駅　東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅の建ち並ぶ区画整然とした既成の住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移 すると予測する。住環境が良好で地価は上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区東部の住宅地域と判断した。需要者の中心は市内都心部へ通勤するマイホーム購入を目的とする エンドユーザーが想定される。最寄り駅、複数の大型スーパーなどが徒歩圏内に存し生活利便性が良好であるため住宅 需要は底堅く地価は上昇基調で推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円台、新築物件は総額 で３，０００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で自用目的での取引が中心である。収益物件は極めて少なく賃貸市場が未成 熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例から求めた実 証的な価格であり、典型的な需要者は居住の快適性などに見合う取引水準を重視するため規範性は高いものと思料され る。市場の実態を反映した比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -21           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルスの５類感染症への移行等によ り景気は緩やかに持ち直している。区の人口 は緩やかな減少、世帯数は増加、高齢化率は 上昇傾向である。 既成の住宅地で地域要因の特段の変動はない 。最寄り駅や大型スーパー等が徒歩圏内で住 環境が良好で需要は底堅く地価は上昇傾向で 推移している。 対象標準地に影響を与える個別的要因の変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％