令和6年1月15日　提出 北九州小倉南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区八重洲町６０３番２９ ｢八重洲町１４－１４｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 北方 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 北方駅　南東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ既存の住宅地域で、特段の変動要因はない。鉄道駅、モノレール駅は徒 歩圏にないが、バスの便や買い物の便は優れる。地価は若干の上昇傾向にて推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、小倉南区一円の既存の住宅地域であるが、特に小倉南区北部の住宅地域と代替関係は強い。需要の中 心となるのは小倉北区及び小倉南区に通勤する一般サラリーマン層や自営業者である。鉄道駅、モノレール駅は徒歩圏 にないが、バスの便や買い物の便は優れる。区画整然としつつも画地規模のやや小さい住宅団地で、地価は若干の上昇 傾向で推移している。需要の中心は建物付の中古物件となり、総額で１０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した 取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する小倉南区の住宅地の事例を中心に収集・採用していること から求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。不動産の需給動向及び地域の推移 並びに周辺標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は緩やかに回復しているが、世界的な金 融引締め、中国経済の先行き、物価上昇、ロ シアの侵攻、中東地域での紛争等のリスクが ある。 地域内に特段の変動要因はないが、小倉南区 内の平坦地の需要は強いものがある。バスの 便や買い物の便も良く地価も上昇傾向にある 。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％