別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-12 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 434,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区室町２丁目１３４番３
｢室町２－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区
駐車場整備地区

(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中小規模店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南西36m国道、南東側道 水道、ガス、下水 小倉

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 小倉駅　西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状を維持するものと予
測する。地価水準は今後も緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北九州市内の都心及び副都心の商業地域並びにその背後地にも及ぶ。主たる需要者は地場の不動産開発業
者や法人のほか、圏外の機関投資家の参入も想定される。当該近隣地域においては店舗や事務所としての需要は弱含み
であるものの、利便性の高さから共同住宅用地としての需要が見込まれ、地価は上昇傾向にある。取引ごとの画地規模
の相違などにより需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は生活幹線沿いの商業地域であり、比準価格のほか収益価格も試算したが、元本価値に見合う賃料水準が形成
されておらず収益価格は低位に得られた。したがって、本件においては規範性のある事例に基づき求められた比準価格
が相対的に説得力を有すると判断してこれを重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年公示価格との整合性を量り、地
域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    414,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 管内景気は回復しており設備投資や個人消費
等も堅調である。先行き不透明感のあった商
業地需要も回復傾向にある。


この一年間に特段の環境変化は認められない
。交通接近条件や生活利便性に優ることから
住宅系の需要も見込まれ、地価は上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-20357		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b 小倉北６Ｋ

-20359		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西35.6m国
道、
北東7.8m、
北西2.8m、
三方路
商業
駐車付置義務
特別用途地区
(100,500)
c 八幡西０６
Ｋ
-10118		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
南8m、角地
商業
景観重点整備地区
(100,500)
d 小倉北６Ｋ

-11107		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南30m国道、
東11m、角地
商業

(100,400)
e 小倉北６Ｋ

-10502		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東25m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
496,769  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
507,698 		 100
[ 112.3]
452,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
461,000 
b (　           ) 
434,528  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
459,449 		 100
[ 100.0]
459,449 
469,000 
c (　           ) 
395,461  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
397,381 		 100
[  93.9]
423,196 
432,000 
d (　           ) 
355,082  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
372,671 		 100
[  88.1]
423,009 
431,000 
e (　           ) 
315,333  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
342,505 		 100
[  83.2]
411,665 
420,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,951,984 
9,658,010 
30,293,974 
25,882,500 
4,411,474 		 （　0.9578）
4,225,310 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    114,197,568 円　　　　（　    346,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 ＲＣ7 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   330 ㎡     12.5 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 構造・用途等から標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
230.00 
75.0 
172.50 
3,800 
655,500 		 4.0  2,622,000 
2.0  1,311,000 

  ～ 2		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,300 
476,100 		 6.0  2,856,600 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,250 
465,750 		 6.0  2,794,500 
0.0  0 
塔屋
  ～  
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,650.00 
85.7 
1,414.50 

3,460,350 		 19,451,100 
1,311,000 
⑨年額支払賃料      3,460,350 円　×　12ヶ月　＝　      41,524,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,414.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,524,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,076,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,447,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,451,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         184,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,311,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         319,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,951,984 円　　　　（　       121,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-20756		 4,065  
(   3,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,065 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11003		 3,760  
(   3,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,760 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,125,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,076,210 円  　　　       41,524,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      994,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,612,500 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,658,010 円　（　　　　　　        29,267 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,882,500 円  
（　　　　　        78,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,951,984 円      
②総費用 9,658,010 円      
③純収益　①－② 30,293,974 円      
④建物等に帰属する純収益 25,882,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,411,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,225,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,804 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,197,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     346,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区室町二丁目１３４番３
 2908000282644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北九州小倉北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-12 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.
鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区室町２丁目１３４番３
｢室町２－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区
駐車場整備地区

(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中小規模店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南西36m国道、南東側道 水道、ガス、下水 小倉

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 街

路		 ３６国道 交通

施設		 小倉駅　西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所ビルを中心とする北九州市都心部の商業地域で、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される
。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市小倉北区都心部を中心とし、その周辺地域一体と把握する。主たる需要者は、投資対象として
購入を考える企業、機関投資家等が想定されるほか、小規模なものは個人投資家、地元不動産業者等も考えられる。同
一需給圏内では、賃貸マンション等の需要は堅調であるが、事務所需要は今後注視していく必要がある。用途、形状、
規模等による相違もあり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、純収益
を資本還元して求めており理論的な価格で、還元利回り等の指標についても規範性が高いものと考えられるが、土地建
物価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件においては、比準価格及び収益価
格を相互に比較考量し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    414,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北九州の経済は回復している。個人消費は物
価の上昇を受けつつも、緩やかに増加してい
る。


マンション用地としての需要も見込まれる地
域である。



対象標準地に影響を与えるような、個別的要
因の変動は、認められない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10106		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.6m市道
、中間画地
商業

(100,336)
b 小倉北６Ｋ

-11001		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,500)
c 小倉北６Ｋ

-21150		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
西3.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 小倉北６Ｋ

-11107		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南30m国道、
東11m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
608,386  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
623,596 		 100
[ 130.9]
476,391 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
486,000 
b (　           ) 
590,792  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
596,700 		 100
[ 135.0]
442,000 
451,000 
c (　           ) 
570,213  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
625,541 		 100
[ 142.0]
440,522 
449,000 
d (　           ) 
355,082  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
372,671 		 100
[  83.6]
445,779 
455,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,951,984 
9,668,510 
30,283,474 
25,882,500 
4,400,974 		 （　0.9578）
4,215,253 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    113,925,757 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 ＲＣ7 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   330 ㎡     12.5 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～７階：事務所。各階ともフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 地域において標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
75.0 
172.50 
3,800 
655,500 		 4.0  2,622,000 
2.0  1,311,000 

 2～ 2		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,300 
476,100 		 6.0  2,856,600 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,250 
465,750 		 6.0  2,794,500 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,650.00 
85.7 
1,414.50 

3,460,350 		 19,451,100 
1,311,000 
⑨年額支払賃料      3,460,350 円　×　12ヶ月　＝　      41,524,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,414.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,524,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,076,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,447,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,451,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         184,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,311,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         319,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,951,984 円　　　　（　       121,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-21953		 3,045  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
3,955 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-21956		 2,595  
(   2,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
3,992 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,125,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,076,210 円  　　　       41,524,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,004,800 円  　　　
 建物　　　　　　　　　    3,612,500 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,668,510 円　（　　　　　　        29,299 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,882,500 円  
（　　　　　        78,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,951,984 円      
②総費用 9,668,510 円      
③純収益　①－② 30,283,474 円      
④建物等に帰属する純収益 25,882,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,400,974 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,215,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,925,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区室町二丁目１３４番３
 2908000282644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考