別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.
鑑定評価額 91,500,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外
｢三萩野２－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 614  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西16m市道 水道、ガス、下水 香春口三萩野

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 香春口三萩野駅　　　
南西方
530m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉都心部外延、三萩野地区の商業地域であるが、当該地域に特段の変動要因はない。低金利、富裕層の相続税
対策で、高層賃貸マンションが多くなってきた地域であり、地価水準は上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、小倉北区中心部外延の商業地域を中心とし、その周辺部の混在地域の範囲で、地縁性を有する個人・
法人事業者が中心的な需要者である。近隣地域は繁華性という点では変動はないが、低金利、富裕層の相続税対策で、
高層賃貸マンションが多くなってきた地域であり、地価水準は上昇傾向で推移している。小倉北区中心部の需要は、商
業地、住宅地を問わず人気が高いが、規模等により取引価格は変化し、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域内では、事務所等の賃貸も見られるが、現況下では空店舗、空事務所も多く、マンション利用も多くなりつ
つあるため、求めた収益価格は不安定な要素も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、市場を的確に反映し
ている規範性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに周辺標準地等との
検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済は緩やかに回復しているが、世界的な金
融引締め、中国経済の先行き、物価上昇、ロ
シアの侵攻、中東地域での紛争等のリスクが
ある。

地域内に変動要因は特にないが、小倉北区中
心部外延の商業地の需要は上層階をマンショ
ン利用することが可能なため旺盛で、地価は
上昇傾向。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10805		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
b 小倉北６Ｋ

-10602		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西3m市道、
中間画地
商業

(90,240)
c 小倉北６Ｋ

-10307		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.2m県道、
南3.5m、角地
商業

(100,252)
d 小倉北６Ｋ

-11102		 北九州市小倉北区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南東9m、
北西5m、
三方路
商業
居住誘導区域内
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,272  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,681 		 100
[  54.7]
142,013 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
142,000 
b (　           ) 
83,919  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
90,544 		 100
[  57.2]
158,294 
158,000 
c (　           ) 
107,967  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
108,724 		 100
[  68.3]
159,186 
159,000 
d (　     99,317) 
99,317  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
99,120 		 100
[  66.9]
148,161 
148,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,908,949 
10,056,920 
33,852,029 
31,356,000 
2,496,029 		 （　0.9585）
2,392,444 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     66,456,778 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,406.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   614 ㎡     25.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は、鉄筋コンクリート造の６階建、１階は店舗、２階以上は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,450 
784,000 		 4.0  3,136,000 
2.0  1,568,000 

 2～ 6		 共同住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,550 
589,000 		 1.0  589,000 
1.0  589,000 
塔屋
  ～  
6.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,406.00 
92.3 
2,220.00 

3,729,000 		 6,081,000 
4,513,000 
⑨年額支払賃料      3,729,000 円　×　12ヶ月　＝　      44,748,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,748,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,789,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,958,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,081,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,378 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,513,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         892,491 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,908,949 円　　　　（　        71,513 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11006		 2,616  
(   2,525) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,616 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,542 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11007		 2,343  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,756 
c 小倉北（賃）６
Ｋ
　　　　-10801		 2,341  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,230 
北九州小倉北 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,600,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,789,920 円  　　　       44,748,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      207,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,420,000 円  　　　　    520,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       520,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       520,000 円  　　　　    520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,056,920 円　（　　　　　　        16,379 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   2,406.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,356,000 円  
（　　　　　        51,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,908,949 円      
②総費用 10,056,920 円      
③純収益　①－② 33,852,029 円      
④建物等に帰属する純収益 31,356,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,496,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,392,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,456,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区三萩野二丁目９番１１
 2908000279531-0000
2 　北九州市小倉北区三萩野二丁目９番１５
 2908000279535-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.
鑑定評価額 91,500,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区三萩野２丁目９番１１外
｢三萩野２－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 614  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西16m市道 水道、ガス、下水 香春口三萩野

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 香春口三萩野駅　南西
方
530m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、当該地域に特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状を維持するも
のと予測する。共同住宅用地としての需要も認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉都心近郊に位置する商業地域である。主たる需要者は地場法人や個人事業主のほか地元不動産業者の
参入も考えられる。生活幹線沿いにあり生活利便性も良好なことから、共同住宅地としての需要も想定される。コロナ
禍の先行き不透明感から停滞した土地需要も回復基調にあり、地価は上昇傾向にある。取引ごとの画地規模が異なるた
め需要の中心となる価格帯は見出すことができなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は生活幹線沿いの商業地域であり、比準価格のほか収益価格も試算したが、自用の不動産が多く収益性を基軸
とする市場特性が形成されているとは言い難く、収益価格は低位となった。したがって、本件においては規範性のある
事例に基づき求められた比準価格が相対的に説得力を有すると判断してこれを重視し、収益価格を比較考量のうえ、前
年公示価格との整合性を量り、地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 管内景気は回復しており設備投資や個人消費
等も堅調である。先行き不透明感のあった商
業地需要も回復傾向にある。


この一年間に特段の環境変化は認められない
。交通接近条件や生活利便性に優ることから
住宅系の需要も見込まれ、地価は上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-20355		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、中間画地
商業

(90,318)
b 小倉北６Ｋ

-10904		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
商業

(100,360)
c 小倉北６Ｋ

-10305		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東26m市道、
南西3.5m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d 小倉北６Ｋ

-20353		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東26.8m県
道、中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,717  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
147,604 		 100
[  92.9]
158,885 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
148,515  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
147,938 		 100
[  95.0]
155,724 
156,000 
c (　           ) 
196,605  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
196,798 		 100
[ 127.4]
154,473 
154,000 
d (　           ) 
142,121  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,511 		 100
[  98.8]
151,327 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,693,775 
10,446,700 
32,247,075 
29,583,000 
2,664,075 		 （　0.9585）
2,553,516 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     70,931,000 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   614 ㎡     25.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロア貸、２～６階住宅：２ＬＤＫ平均専有面積約５１㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
2,400 
720,000 		 4.0  2,880,000 
2.0  1,440,000 

 2～ 6		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
1,600 
576,000 		 1.0  576,000 
1.0  576,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
87.5 
2,100.00 

3,600,000 		 5,760,000 
4,320,000 
⑨年額支払賃料      3,600,000 円　×　12ヶ月　＝　      43,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,200,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,188,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,587,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,760,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,720 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,320,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,051,855 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,693,775 円　　　　（　        69,534 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11007		 2,343  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,343 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,511 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-10404		 2,685  
(   2,671) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,685 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,595,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,188,800 円  　　　       43,776,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      213,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,411,500 円  　　　　    519,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,446,700 円　（　　　　　　        17,014 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 519,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,583,000 円  
（　　　　　        48,181 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,693,775 円      
②総費用 10,446,700 円      
③純収益　①－② 32,247,075 円      
④建物等に帰属する純収益 29,583,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,664,075 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,553,516 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,159 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,931,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区三萩野二丁目９番１１
 2908000279531-0000
2 　北九州市小倉北区三萩野二丁目９番１５
 2908000279535-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考