令和6年1月15日　提出 北九州小倉北 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 5-8 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.

鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区中津口１丁目２７５番２外 ｢中津口１－１－８｣ ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,400) 1:2 事務所 ＲＣ5 中高層事務所ビル、 共同住宅が建ち並ぶ 商業地域 北30m市道、東側道 水道、ガス、下水 小倉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 小倉駅　南東方 1.2km 法令 規制 商業 (100,400) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小倉都心地区外延部の商業地域であり、商業利用だけでなく高層賃貸住宅地としての利用も見られ る。このような状況から、土地需要は旺盛であり、土地価格もしばらくは上昇傾向が続くと推測される。 (3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区を中心とする北九州市内の商業地域である。需要の中心は、収益不動産開発を主目的とする不動 産開発会社及びマンションデベロッパー等である。近隣地域は、小倉都心地区外延部の商業地域であり、店舗及び事務 所等の商業ビルだけでなく、近年では高層賃貸住宅なども見られるようになっている。このように、土地の需要は高い が、取引される土地の価格にはバラツキが大きく、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例の中から事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を適 切に補修正して試算した。収益価格は、最有効使用の賃貸用建物を想定して試算したが、元本としての土地価格に見合 った賃料収益が見込めないなどの理由から、やや低位のものとなった。よって、不動産取引の需要に立脚した実証性の 高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    242,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉北区内の人口については、緩やかな減少 傾向にある。一方、景気は回復傾向にあり、 不動産取引についても回復傾向にある。 近隣地域は、小倉都心地区外延部の商業地域 であり、利便性も高いことから土地需要は高 い。地価水準は上昇傾向が続いている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％