別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.
鑑定評価額 53,400,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区馬借１丁目４９２番１０外
｢馬借１－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗ビル、店舗付共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 小倉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ小倉駅　南西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。
交通利便性が良く堅調なマンション用地需要に牽引され地価は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区の商業地域と判断した。需要者の中心は地元の店舗・営業所を展開する事業者や賃貸及び分譲の
共同住宅の建設を計画する事業者等が想定される。北九州市内の商業地の地価はコロナの一定の終息により上昇基調で
推移してきている。小倉北区の商業地域は相対的な競争力が優るため上昇基調が強まると予想される。確認される取引
の規模、用途が区々であり、当該地域の市場での中心となる価格帯を見い出しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域で事業用目的での取引が中心である。比準価格は市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例から求め
た実証的な価格であり市場の動向を的確に反映し規範性は高いものと思料される。収益価格は収益性の観点から求めた
理論的な価格であるが、実態に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算され相対的に規範性が劣る。よって、比
準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-9           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    144,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナウイルスの５類感染症への移行や各種
政策効果等により景気は緩やかに持ち直して
いる。区の人口は微減、世帯数は増加、高齢
化率は上昇傾向。

小倉都心部に近接する商業地であり地域要因
に特段の変動はない。都心回帰の流れを受け
、生活利便性等の優る都心部周辺の不動産需
要は堅調である。

対象標準地に影響を与える個別的要因の変動
はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-21253		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.4m市道
、中間画地
商業

(90,264)
b 小倉北６Ｋ

-20350		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南1.8m道路、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,240)
c 小倉北６Ｋ

-11104		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,342)
d 小倉北６Ｋ

-11205		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e 小倉北６Ｋ

-10904		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,077  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,983 		 100
[  89.4]
150,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
151,000 
b (　           ) 
251,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
276,845 		 100
[ 128.9]
214,775 
215,000 
c (　           ) 
193,621  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,204 		 100
[ 120.0]
166,837 
167,000 
d (　           ) 
104,108  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
131,046 		 100
[  85.7]
152,912 
153,000 
e (　           ) 
148,515  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
147,938 		 100
[  94.9]
155,888 
156,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,411,345 
5,289,404 
18,121,941 
16,530,000 
1,591,941 		 （　0.9585）
1,525,875 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     42,385,417 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ6 1,340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   349 ㎡     20.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階　部分貸し店舗、２～６階　１ＬＤＫ（平均専有面積　約４０㎡）共同住宅 ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 構造・用途等による標準的な有効率である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
220.00 
75.0 
165.00 
2,400 
396,000 		 4.0  1,584,000 
2.0  792,000 

 2～ 6		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
1,620 
320,760 		 1.0  320,760 
1.0  320,760 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,340.00 
86.2 
1,155.00 

1,999,800 		 3,187,800 
2,395,800 
⑨年額支払賃料      1,999,800 円　×　12ヶ月　＝　      23,997,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,997,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,199,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,797,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,187,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,395,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         583,341 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,411,345 円　　　　（　        67,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11006		 2,616  
(   2,525) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,590 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-10202		 2,469  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,469 
c 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-10501		 2,129  
(   2,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]
2,465 
北九州小倉北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,160,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 959,904 円  　　　       23,997,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,465,000 円  　　　　    290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,289,404 円　（　　　　　　        15,156 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,530,000 円  
（　　　　　        47,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,411,345 円      
②総費用 5,289,404 円      
③純収益　①－② 18,121,941 円      
④建物等に帰属する純収益 16,530,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,591,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,525,875 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,385,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区馬借一丁目４９２番１０
 2908000265777-0000
2 　北九州市小倉北区馬借一丁目４９２番１３
 2908000265780-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.
鑑定評価額 53,400,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区馬借１丁目４９２番１０外
｢馬借１－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗ビル、店舗付共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 小倉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ小倉駅の南西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変化はなく、今後も当分現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向である
と思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区中心部近郊の商業地域一円。需要者は地場の不動産業者，賃貸ビル業者，法人投資家等が挙げら
れる。近くの旦過市場が昨年２度の火災に見舞われたが、その影響は殆どない。中心部の周辺ではマンション建設が活
発化しており、需要は強含みである。画地の規模等により取引される総額のバラツキが大きく、需要の中心となる価格
帯が見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い２事例から求めた価格を重視し他の価格を勘案して求めており、市場性
を反映した説得力ある価格といえる。周辺に店舗等の新規賃料が少なく、新築建物の適正な賃料水準を把握し難い状況
であるため、収益価格への信頼度は相対的に劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-9           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    144,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.8]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小倉駅前では商業施設の集客力が増している
ほか、アーケイド街も徐々に回復基調にある
。周辺ではＩＴ企業ビルが建設中である。


地域に変化はないが、都心部周辺でのマンシ
ョン建設活発化等の影響を受けて、地価は上
昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-21253		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.4m市道
、中間画地
商業

(90,264)
b 小倉北６Ｋ

-10904		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
商業

(100,360)
c 小倉北６Ｋ

-21250		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m市道、
中間画地
２住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
d 小倉北６Ｋ

-11006		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,077  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,983 		 100
[  86.6]
155,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
148,515  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
147,938 		 100
[  93.1]
158,902 
159,000 
c (　           ) 
111,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,894 		 100
[  73.2]
152,861 
153,000 
d (　           ) 
108,871  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,375 		 100
[  71.8]
155,118 
155,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,471,963 
4,920,834 
17,551,129 
15,950,000 
1,601,129 		 （　0.9547）
1,528,598 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     42,461,056 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ6 1,340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   349 ㎡     20.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は部分貸し、２～４階住宅は２ＬＤＫ，平均専有面積約４０㎡である。 ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 地域における標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
220.00 
75.0 
165.00 
2,333 
384,945 		 4.0  1,539,780 
2.0  769,890 

 2～ 6		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
1,550 
306,900 		 1.0  306,900 
1.0  306,900 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,340.00 
86.2 
1,155.00 

1,919,445 		 3,074,280 
2,304,390 
⑨年額支払賃料      1,919,445 円　×　12ヶ月　＝　      23,033,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので、計上不要。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,033,340 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,151,667 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,881,673 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,074,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,304,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         561,084 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,471,963 円　　　　（　        64,390 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11004		 2,716  
(   2,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,637 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,333 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11106		 1,906  
(   1,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,242 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,250,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 921,334 円  　　　       23,033,340　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,125,000 円  　　　　    250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       250,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       250,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,920,834 円　（　　　　　　        14,100 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　   1,340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,950,000 円  
（　　　　　        45,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,471,963 円      
②総費用 4,920,834 円      
③純収益　①－② 17,551,129 円      
④建物等に帰属する純収益 15,950,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,601,129 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,528,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,380 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,461,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区馬借一丁目４９２番１０
 2908000265777-0000
2 　北九州市小倉北区馬借一丁目４９２番１３
 2908000265780-0000
3 　
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備考