別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.
鑑定評価額 50,900,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区中津口１丁目１５９番１２外
｢中津口１－１０－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)
台形
1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 低層店舗、中層マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東25m国道 水道、ガス、下水 小倉

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 小倉駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は国道と幹線市道が交差する付近に位置し、交通量の多い路線商業地である。繁華性も比較的高いこと
らから不動産取引も堅調である。当該地域の地価は、今後しばらくは上昇傾向で推移すると推測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区を中心とする北九州市内の商業地域である。需要者の中心は、自ら事業を行う個人事業者及び
法人等と考えられる。需要については、交通量の多い幹線道路沿いの商業地域という条件から需要は比較的高く、近年
ではマンション適地としての利用も見られる。価格水準については、交通量の多い幹線道路沿いの商業地域であり、需
要は高いが、取引される価格にバラツキが大きく、その水準を把握するのは、困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例の中から事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を適
切に補修正して試算した。収益価格は、最有効使用の賃貸用建物を想定して試算したが、元本としての土地価格に見合
った賃料収益が見込めないなどの理由から、やや低位のものとなった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、不動産
取引の需要に立脚した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-14          　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    208,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 238,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小倉北区内の人口については、緩やかな減少
傾向にある。一方、景気は回復傾向にあり、
不動産取引についても回復傾向にある。


近隣地域は、交通量の多い幹線道路沿いの商
業地域であり、マンション適地としての需要
も見込めるため、地価水準は上昇傾向が続い
ている。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10305		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東26m市道、
南西3.5m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b 小倉北６Ｋ

-21055		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m県道、
南西4.8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 門司６Ｋ

-21050		 北九州市門司区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m国道、
南西6.4m、
角地
商業

(100,400)
d 八幡西０６
Ｋ
-31199		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.9m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,605  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
196,798 		 100
[  80.6]
244,166 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
185,589  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
190,094 		 100
[  79.0]
240,625 
241,000 
c (　           ) 
208,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
206,777 		 100
[  83.4]
247,934 
248,000 
d (　           ) 
181,302  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,449 		 100
[  80.3]
240,908 
241,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,216,494 
3,361,870 
10,854,624 
9,234,000 
1,620,624 		 （　0.9585）
1,553,368 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     43,149,111 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 ＲＣ6 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   211 ㎡     14.0 m x   15.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（部分貸し）、２～６階：共同住宅（ファミリータイプ、平均約５６㎡／戸）を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同規模ビルの標準的有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
70.0 
87.50 
2,698 
236,075 		 4.0  944,300 
2.0  472,150 

 2～ 6		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,750 
196,875 		 1.0  196,875 
1.0  196,875 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
86.7 
650.00 

1,220,450 		 1,928,675 
1,456,525 
⑨年額支払賃料      1,220,450 円　×　12ヶ月　＝　      14,645,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,645,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       732,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,913,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,928,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,456,525 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         285,042 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,216,494 円　　　　（　        67,377 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北（賃）６
Ｋ
　　　　-10802		 2,688  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,799 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,698 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11004		 2,716  
(   2,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,801 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 810,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 732,270 円  　　　       14,645,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,377,000 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,361,870 円　（　　　　　　        15,933 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,234,000 円  
（　　　　　        43,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,216,494 円      
②総費用 3,361,870 円      
③純収益　①－② 10,854,624 円      
④建物等に帰属する純収益 9,234,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,620,624 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,553,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,362 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,149,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区中津口一丁目１５９番１２
 2908000261491-0000
2 　北九州市小倉北区中津口一丁目１５９番１３
 2908000261492-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　松尾　春仁   TEL.
鑑定評価額 51,100,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区中津口１丁目１５９番１２外
｢中津口１－１０－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)
台形
1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 低層店舗、中層マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東25m国道 水道、ガス、下水 小倉

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 小倉駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、現状の利用を維持すると考えられるが、
安定的な収益物件に係る需要に支えられながら、地価水準は上昇基調で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区の中心部からやや離れた商業地域で、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人のほか、賃貸
住宅の経営を目論む投資家等と考えられる。店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域に存し、賃貸住宅などの安定的
な収益物件に係る需要等がみられ、地価水準は上昇基調にて推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的で
あり、散見されたものも個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の特性を鑑み、比準価格では広域的見地から同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき
試算したことで実証性を有する。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構
造・用途といった建物や賃料の想定如何で流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。よって、本件、代表標準
地との比較検討などを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-14          　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    208,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 [100.0]
100		 240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は、ほぼ横ばいで推移している。
都心回帰の流れを受けて、利便性などに優る
都市部周辺のマンション需要等が不動産市場
を牽引している。

幹線沿いに店舗兼共同住宅等が並ぶ路線商業
地域で、賃貸住宅などの安定的な収益物件に
係る需要等に支えられ、地価水準は上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10305		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東26m市道、
南西3.5m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b 小倉北６Ｋ

-11104		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,342)
c 小倉北６Ｋ

-10502		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東25m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
居住誘導区域内
(100,600)
d 小倉北６Ｋ

-20350		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南1.8m道路、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,605  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
196,798 		 100
[  84.8]
232,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
193,621  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,204 		 100
[  83.6]
239,478 
239,000 
c (　           ) 
315,333  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
342,505 		 100
[ 128.3]
266,956 
267,000 
d (　           ) 
251,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
276,845 		 100
[ 104.9]
263,913 
264,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,822,888 
3,057,430 
10,765,458 
9,234,000 
1,531,458 		 （　0.9585）
1,467,902 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     40,775,056 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 ＲＣ6 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   211 ㎡     14.0 m x   15.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上は２８㎡程度のワンルームタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
125.00 
70.0 
87.50 
2,570 
224,875 		 4.0  899,500 
2.0  449,750 

 2～ 6		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,710 
192,375 		 1.0  192,375 
1.0  192,375 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
86.7 
650.00 

1,186,750 		 1,861,375 
1,411,625 
⑨年額支払賃料      1,186,750 円　×　12ヶ月　＝　      14,241,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,241,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       712,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,528,950 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,861,375 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,683 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,411,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         276,255 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,822,888 円　　　　（　        65,511 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-20657		 2,848  
(   2,624) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,848 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,667 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北（賃）６
Ｋ
　　　　-10802		 2,688  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
2,592 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 810,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 427,230 円  　　　       14,241,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,377,000 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,057,430 円　（　　　　　　        14,490 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,234,000 円  
（　　　　　        43,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,822,888 円      
②総費用 3,057,430 円      
③純収益　①－② 10,765,458 円      
④建物等に帰属する純収益 9,234,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,531,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,467,902 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,775,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区中津口一丁目１５９番１２
 2908000261491-0000
2 　北九州市小倉北区中津口一丁目１５９番１３
 2908000261492-0000
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備考