別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北九州小倉北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.
鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区堺町１丁目４８番１
｢堺町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ6		 中規模の飲食店ビル
が多い歓楽街の商業
地域		 北5m市道、東側道 水道、ガス、下水 小倉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北九州市の中心歓楽街 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 小倉駅　南方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉北区都心部の中心歓楽街で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。コロナ禍の影響に
より客足は戻り切っていないが、地価は底値感もありコロナ禍の終息とともに上昇することも予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区都心部を中心とした商業地域である。需要者の中心は、地場の個人事業主や法人等のほか、近年
は飲食チェーン店舗等圏外からの参入も多くみられる。近隣地域周辺の歓楽街ではコロナ禍の影響により収益力の低下
が認められたが、地価は立地からみて底値感・割安感があり下げ止まりの状態にあると認められる。尚、取引の中心と
なる価格帯は、画地や建物の規模、用途等により区々であり一概には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小倉北区都心部中心歓楽街の商業地域である。比準価格は、小倉北区都心部等に存する類似の取引事例と
比準して試算した実証的な価格である。一方、収益価格は、低位に試算されたが、潜在的には高い収益力を有すると判
断される。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況
等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北九州の経済は回復している。個人消費は物
価の上昇を受けつつも、緩やかに増加してい
る。


コロナウイルス感染症の沈静化により、顧客
の回復がみられる。



対象標準地に影響を与えるような、個別的要
因の変動は、認められない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10305		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東26m市道、
南西3.5m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b 小倉北６Ｋ

-11104		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,342)
c 小倉北６Ｋ

-11107		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南30m国道、
東11m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
d 小倉北６Ｋ

-20350		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南1.8m道路、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,240)
e 小倉北６Ｋ

-21253		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.4m市道
、中間画地
商業

(90,264)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,605  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
196,798 		 100
[  70.6]
278,751 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
193,621  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,204 		 100
[  74.2]
269,817 
283,000 
c (　           ) 
355,082  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
372,671 		 100
[ 140.1]
266,004 
279,000 
d (　           ) 
251,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
276,845 		 100
[ 100.3]
276,017 
290,000 
e (　           ) 
132,077  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,983 		 100
[  52.8]
255,650 
268,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    285,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,994,602 
10,409,640 
34,584,962 
28,988,400 
5,596,562 		 （　0.9578）
5,360,387 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    144,875,324 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 ＲＣ5 1,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   400 ％   652 ㎡     18.5 m x   35.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全フロア各５戸～６戸の飲食店舗 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 飲食店舗ビルで共用部分が広いため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
60.0 
180.00 
4,900 
882,000 		 4.0  3,528,000 
2.0  1,764,000 

 2～ 2		 店舗
300.00 
65.0 
195.00 
4,165 
812,175 		 4.0  3,248,700 
2.0  1,624,350 

 3～ 3		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,675 
771,750 		 4.0  3,087,000 
2.0  1,543,500 

 4～ 5		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,185 
668,850 		 4.0  2,675,400 
2.0  1,337,700 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,515.00 
66.3 
1,005.00 

3,803,625 		 15,214,500 
7,607,250 
⑨年額支払賃料      3,803,625 円　×　12ヶ月　＝　      45,643,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,005.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,643,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,282,175 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,361,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,214,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,607,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,488,739 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,994,602 円　　　　（　        69,010 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-10106		 3,736  
(   3,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[100.0]
5,118 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,085 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北（賃）６
Ｋ
　　　　-10802		 2,688  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
4,480 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,380,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,825,740 円  　　　       45,643,500　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,205,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,046,000 円  　　　　    476,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,409,640 円　（　　　　　　        15,966 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 476,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,988,400 円  
（　　　　　        44,461 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,994,602 円      
②総費用 10,409,640 円      
③純収益　①－② 34,584,962 円      
④建物等に帰属する純収益 28,988,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,596,562 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,360,387 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,221 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,875,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区堺町一丁目４８番１
 2908000220663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.
鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区堺町１丁目４８番１
｢堺町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ6		 中規模の飲食店ビル
が多い歓楽街の商業
地域		 北5m市道、東側道 水道、ガス、下水 小倉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北九州市の中心歓楽街 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ小倉駅　南方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉北区都心部の中心歓楽街であり、当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。コロナ
禍の影響を受け弱含みであったが、その終息により地価は上昇に転じると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区都心部一円の商業地域と判断した。需要者の中心は地元の店舗・営業所を展開する事業者や全国
展開の飲食店等が想定される。北九州市内の商業地の地価はコロナの一定の終息により上昇基調で推移してきている。
小倉北区の商業地域は相対的な競争力が優るため上昇基調が強まると予想される。確認される取引の規模、用途が区々
であり、当該地域の市場での中心となる価格帯を見い出しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華街の商業地域で事業用目的での取引が中心である。比準価格は市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例
から求めた実証的な価格であり市場の動向を的確に反映し規範性は高いものと思料される。収益価格は収益性の観点か
ら求めた理論的な価格であるが、実態に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算され相対的に規範性が劣る。よ
って、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナウイルスの５類感染症への移行や各種
政策効果等により景気は緩やかに持ち直して
いる。区の人口は微減、世帯数は増加、高齢
化率は上昇傾向。

小倉都心部の中心的な歓楽街であるが、特に
地域要因の変動はない。地価は下落基調で推
移していたが下げ止まり上昇に転じてきてい
る。

対象標準地に影響を与える個別的要因の変動
はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-20350		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南1.8m道路、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,240)
b 小倉北６Ｋ

-10903		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c 小倉北６Ｋ

-11104		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,342)
d 小倉北６Ｋ

-21253		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.4m市道
、中間画地
商業

(90,264)
e 小倉北６Ｋ

-10904		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
251,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
276,845 		 100
[ 105.9]
261,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
274,000 
b (　           ) 
308,661  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
318,229 		 100
[ 115.2]
276,240 
290,000 
c (　           ) 
193,621  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,204 		 100
[  82.4]
242,966 
255,000 
d (　           ) 
132,077  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,983 		 100
[  53.0]
254,685 
267,000 
e (　           ) 
148,515  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
147,938 		 100
[  61.2]
241,729 
254,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    272,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,993,954 
10,605,360 
32,388,594 
26,917,800 
5,470,794 		 （　0.9578）
5,239,926 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    141,619,622 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 ＲＣ5 1,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   400 ％   652 ㎡     18.5 m x   35.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全フロア各５～６戸の飲食店舗 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 飲食店舗ビルで共用部分が広いため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
300.00 
60.0 
180.00 
4,550 
819,000 		 4.0  3,276,000 
2.0  1,638,000 

  ～ 2		 店舗
300.00 
65.0 
195.00 
4,100 
799,500 		 4.0  3,198,000 
2.0  1,599,000 

  ～ 3		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,400 
714,000 		 4.0  2,856,000 
2.0  1,428,000 

 4～ 5		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,100 
651,000 		 4.0  2,604,000 
2.0  1,302,000 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,515.00 
66.3 
1,005.00 

3,634,500 		 14,538,000 
7,269,000 
⑨年額支払賃料      3,634,500 円　×　12ヶ月　＝　      43,614,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,005.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,614,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,180,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,433,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,538,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         138,111 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,269,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,422,543 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,993,954 円　　　　（　        65,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-10106		 3,736  
(   3,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,395 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,716 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11003		 3,760  
(   3,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,424 
c 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-11104		 5,328  
(   5,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,328 
北九州小倉北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,210,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,744,560 円  　　　       43,614,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,009,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,757,000 円  　　　　    442,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       442,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       442,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,605,360 円　（　　　　　　        16,266 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 442,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　   1,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,917,800 円  
（　　　　　        41,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,993,954 円      
②総費用 10,605,360 円      
③純収益　①－② 32,388,594 円      
④建物等に帰属する純収益 26,917,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,470,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,239,926 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    141,619,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区堺町一丁目４８番１
 2908000220663-0000
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備考