別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 -9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 83,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
｢中井４－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,393  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ10		 マンション、病院、
住宅等が混在する住
宅地域		 北西11m市道、北東側道 水道、ガス、下水 九州工大前

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンション用地の需要が増進
しつつある住宅地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 九州工大前駅　南東方

1.9km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 高層共同住宅に加えて医院、低層店舗も見られるほかは土地利用に影響を及ぼす格別な変動要因はなく現状を維
持し、地価水準については近年の旺盛なマンション用地需要を背景に堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              102,000 円／㎡
(6)市場の特性 地域幹線道路に面した高層マンションであり、同一需給圏は北九州市内一円のマンション開発適地である。主たる需要
者は主に地場のマンション開発事業者で、用地取得に当たっては投資採算性の観点からの検証が行わるほか、マンショ
ン用地需要が旺盛な昨今の市況では纏った規模の土地について積極的に仕入れる傾向が顕在する。中心となる取引価格
帯については、立地条件や画地規模よって一様ではなく把握困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格及び開発法による価格を求めた。主たる需要者はマンション開発事業者で
あり取引にあたっては投資採算性が重要な判断基準となる点において開発法による価格は高い説得力を持つ。一方の比
準価格は地場の不動産開発事業者が購入した取引事例を基に試算しており投資採算性の一面も考慮され実証的で高い説
得力を持つ。本件では両価格の説得力は同程度と判断し、ほぼ中庸値をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料費及びエネルギー価格の高騰等に由来
する需要マインドの縮小が懸念される



マンション用地として市場競争力があり、需
要は堅調に推移している。



特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10601		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西5.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
b 小倉北６Ｋ

-20855		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東19.8m市
道、
南西5.7m、
北西3.4m、
三方路
近商

(100,200)
c 小倉北６Ｋ

-20854		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 戸畑０６Ｋ

-11398		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5.2m市道、
西2.6m、
二方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,320  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
92,144 		 100
[  81.8]
112,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
125,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
125,962 		 100
[ 107.1]
117,612 
121,000 
c (　           ) 
120,996  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
125,110 		 100
[  83.6]
149,653 
154,000 
d (　           ) 
100,636  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
110,057 		 100
[  93.0]
118,341 
122,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



北九州小倉北 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地で再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を適用するため収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンションの立地に適した環境条件及び画地条件を備えているため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,558,684,439 
1,313,952,120 
14 
423,000 
4,695.00 
265,000 
4,985.00 
⑧開発法による価格 　　          244,732,319 円　　　　（　              102,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 -9　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,393 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,393.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.85 ㎡  4,985.00 ㎡  4,784.47 ㎡  200.53 ㎡  4,695.00 ㎡  ＲＣ・8F
 (    46 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      41.1 ％）  （     208.3 ％）  （     199.9 ％）  （       8.4 ％）  （     94.18 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   53.0 ｍ

  47.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 423,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    423,000 円／㎡　　×　　     4,695.00 ㎡　　＝　　　　       1,985,985,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,985,985,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   272,950 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    272,950 円／㎡　　×　　　   4,985.00 ㎡　　＝　　　　       1,360,655,750 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,985,985,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         218,458,350 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,579,114,100 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 158,878,800 円  (      8 ％) ×　　0.8582  （     14 ヶ月） ＝　　          136,349,786 円 
販売総額(2期) 39,719,700 円  (      2 ％) ×　　0.8038  （     20 ヶ月） ＝　　           31,926,695 円 
販売総額(3期) 1,787,386,500 円  (     90 ％) ×　　0.7779  （     23 ヶ月） ＝　　        1,390,407,958 円 
収入合計 － － － － 1,558,684,439 円 
支出 建築工事費(1期) 136,065,575 円  (     10 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　          127,439,018 円 
建築工事費(2期) 136,065,575 円  (     10 ％) ×　　0.8677  （     13 ヶ月） ＝　　          118,064,099 円 
建築工事費(3期) 1,088,524,600 円  (     80 ％) ×　　0.8038  （     20 ヶ月） ＝　　          874,956,073 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 131,075,010 円  (     60 ％) ×　　0.9164  （      8 ヶ月） ＝　　          120,117,139 円 
販売管理費(2期) 87,383,340 円  (     40 ％) ×　　0.8397  （     16 ヶ月） ＝　　           73,375,791 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,313,952,120 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,558,684,439 円　　－　　　　　　        1,313,952,120 円　　＝　　　　　           244,732,319 円 

              102,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区中井四丁目５番２２
 2908010008959-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 -9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 83,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
｢中井４－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,393  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ10		 マンション、病院、
住宅等が混在する住
宅地域		 北西11m市道、北東側道 水道、ガス、下水 九州工大前

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンション用地の需要が増進
しつつある住宅地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ九州工大前　南東
方
1.9km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。
生活利便性や住環境が良好で地価は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              101,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北九州市小倉北区の住宅地域と判断した。需要者の中心は法人の事業者やマンション開発事業者等が想定
される。当該地域は社宅跡地を面的に再開発したエリアであり、数店の大型スーパーなども併せて立地し生活利便性が
良好であり、需要は底堅く地価は上昇基調で推移している。取引の規模が区々であり当該地域の市場での中心となる価
格帯は、見い出しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模共同住宅が多い住宅地域で事業用目的での取引が中心である。比準価格は市場性の観点から代替・競争の関係に
ある取引事例から求めた実証的な価格であり市場の動向を的確に反映し規範性は高いものと思料される。開発法による
価格は投資採算性の観点から求めた理論的な価格であるが、計画や開発スケジュールなど想定項目が多く相対的に規範
性が劣る。よって、比準価格を重視し開発法による価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナウイルスの５類感染症への移行や各種
政策効果等により景気は緩やかに持ち直して
いる。区の人口は微減、世帯数は増加、高齢
化率は上昇傾向。

中規模の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で地
域要因に特段の変動はない。生活利便性が良
好で根強い需要が見込まれ地価は堅調に推移
している。

対象標準地に影響を与える個別的要因の変動
はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10103		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b 小倉北６Ｋ

-10202		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 小倉北６Ｋ

-10204		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
南東3.9m、
二方路
１住居

(70,200)
d 小倉北６Ｋ

-20950		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
南西4m、
南東4m、
三方路
近商

(100,200)
e 小倉北６Ｋ

-10902		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東6m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,165  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,673 		 100
[ 113.0]
112,100 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
91,501  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
102,888 		 100
[ 102.6]
100,281 
103,000 
c (　           ) 
118,529  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
118,412 		 100
[ 106.7]
110,977 
114,000 
d (　           ) 
102,905  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
111,507 		 100
[ 105.5]
105,694 
109,000 
e (　           ) 
106,417  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
109,860 		 100
[ 100.3]
109,531 
113,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



北九州小倉北 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 中規模共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。収益性の観点からは、分譲マンション適地であることから、開発
法を適用し収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 共同住宅が多く見られる地域でマンション適地であるため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,602,230,255 
1,360,676,258 
14 
425,000 
4,695.00 
270,000 
4,985.00 
⑧開発法による価格 　　          241,553,997 円　　　　（　              101,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 -9　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,393 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,393.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.85 ㎡  4,985.00 ㎡  4,784.47 ㎡  200.53 ㎡  4,695.00 ㎡  ＲＣ・8F
 (    46 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      41.1 ％）  （     208.3 ％）  （     199.9 ％）  （       8.4 ％）  （     94.18 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   53.0 ｍ

  47.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 425,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    425,000 円／㎡　　×　　     4,695.00 ㎡　　＝　　　　       1,995,375,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,995,375,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   278,100 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    278,100 円／㎡　　×　　　   4,985.00 ㎡　　＝　　　　       1,386,328,500 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,995,375,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         219,491,250 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,605,819,750 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目) 26 ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 159,630,000 円  (      8 ％) ×　　0.8582  （     14 ヶ月） ＝　　          136,994,466 円 
販売総額(2期) 1,436,670,000 円  (     72 ％) ×　　0.8038  （     20 ヶ月） ＝　　        1,154,795,346 円 
販売総額(3期) 399,075,000 円  (     20 ％) ×　　0.7779  （     23 ヶ月） ＝　　          310,440,443 円 
収入合計 － － － － 1,602,230,255 円 
支出 建築工事費(1期) 138,632,850 円  (     10 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　          129,843,527 円 
建築工事費(2期) 554,531,400 円  (     40 ％) ×　　0.8677  （     13 ヶ月） ＝　　          481,166,896 円 
建築工事費(3期) 693,164,250 円  (     50 ％) ×　　0.8038  （     20 ヶ月） ＝　　          557,165,424 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 131,694,750 円  (     60 ％) ×　　0.9164  （      8 ヶ月） ＝　　          120,685,069 円 
販売管理費(2期) 65,847,375 円  (     30 ％) ×　　0.8397  （     16 ヶ月） ＝　　           55,292,041 円 
販売管理費(3期) 21,949,125 円  (     10 ％) ×　　0.7528  （     26 ヶ月） ＝　　           16,523,301 円 
支出合計 － － － － 1,360,676,258 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,602,230,255 円　　－　　　　　　        1,360,676,258 円　　＝　　　　　           241,553,997 円 

              101,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区中井四丁目５番２２
 2908010008959-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考