令和6年1月15日　提出 北九州小倉北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区黒原２丁目３６番７７外 ｢黒原２－３７－２０｣ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南7.5m市道 水道、ガス、下水 小倉 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小倉駅　南東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 急傾斜地勢に画地規模が大きい中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。平坦部と比較して需要は弱く選好性 がやや劣る。また、近年の自然災害への関心の高まり等もあり、地価水準は緩やかな下落基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区南東部を中心とする既成住宅地域と判定した。主な需要者は、北九州市内に勤務地を有する一 次取得者層が主体と考えられる。傾斜地勢にあり、画地規模が大きい当該地域の土地需要は、生活利便性がやや劣る点 、昨今の自然災害への関心の高まり、価格の総額面等で相対的に需要が弱く選好性が劣り、地価は下落基調にある。取 引の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で、２，０００万円～２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断 念した。一方、比準価格は、小倉北区内の標準地と類似した実際の取引事例から比準したもので市場性を表す実証的な 価格で、証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、過年度からの地価水準 の推移動向等に留意しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北九州小倉北 -12           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     58,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉北区内の人口はここ数年横ばい乃至微減 傾向にあるが、コロナ禍からの持ち直しで地 価は総体的に回復基調にある。 近隣地域は傾斜地勢に中規模住宅が建つ既成 住宅地域である。地域的要因に特段の変動要 因はないが、自然災害への関心の高まりを受 け、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％ -0.2 ％