別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北九州小倉北 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 -4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区下富野２丁目３１２番１
｢下富野２－５－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,160)

1.5:1		 住宅

ＬＳ1		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ既成住宅地
域		 南4m市道、三方路 水道、ガス、下水 小倉

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小倉駅徒歩圏域の既成住宅地
域		 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 小倉駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小倉北区内の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、今後も地域的特性は現状のまま推移していく
ものと予測される。都心部に近く割安感もあり需要は堅調で、地価は今後も堅調に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区内の住宅地域である。需要者の中心は北九州市内等に通勤する者のうち当該圏域に選好性を有
する個人がほとんどを占める。主な需要者層は４０代前後の一次取得者である。需給関係は、新たな宅地供給が少なく
、弱含みで推移していたが、低金利を受けて、持ち直しの傾向が見られる。土地のみで１，２００万円程度が需要の中
心となっており、土地・建物で３，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、純収
益を資本還元して求めており理論的な価格であり、還元利回り等の指標についても規範性が高いものと考えられるが、
土地建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件においては、比準価格及び
収益価格を相互に比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -13           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,300 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.8]		 [100.0]
100		 61,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北九州の経済は回復している。住宅投資は弱
めの動きとなっている。小倉北区の人口は減
少傾向、高齢化率は横ばい。


この１年特に大きな地域要因の変動はみられ
ない。



対象標準地に影響を与えるような、個別的要
因の変動は、認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10906		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 小倉北６Ｋ

-10907		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 小倉北６Ｋ

-11108		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.9m県道
、北東3.9m、
角地
１住居
居住誘導区域内
(70,200)
d 小倉北６Ｋ

-11110		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.7m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域内
(60,200)
e 小倉北６Ｋ

-11109		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
南西6m、角地
１中専
居住誘導区域内
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,350  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,984 		 100
[  98.8]
64,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,800 
b (　           ) 
55,473  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,806 		 100
[  87.3]
63,924 
63,900 
c (　           ) 
109,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,138 		 100
[ 129.9]
84,787 
84,800 
d (　           ) 
68,884  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
72,727 		 100
[ 113.7]
63,964 
64,000 
e (　           ) 
82,461  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
80,620 		 100
[ 119.8]
67,295 
67,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,200 円／㎡]  



北九州小倉北 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,920,361 
629,640 
2,290,721 
2,008,600 
282,121 		 （　0.9774）
275,745 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　      7,878,429 円　　　　（　     39,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   160 ％   202 ㎡     17.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅：２ＤＫ、平均専有面積５０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,240 
124,000 		 1.0  124,000 
1.0  124,000 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,240 
124,000 		 1.0  124,000 
1.0  124,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

248,000 		 248,000 
248,000 
⑨年額支払賃料        248,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,976,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,976,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       119,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,856,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           248,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,381 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          248,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          61,020 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,920,361 円　　　　（　        14,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-21955		 1,249  
(   1,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,249 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,268 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,240 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-20653		 1,204  
(   1,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,281 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,800 円  　　　　     33,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 119,040 円  　　　        2,976,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      282,200 円  　　　　     33,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         629,640 円　（　　　　　　         3,117 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,008,600 円  
（　　　　　         9,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,920,361 円      
②総費用 629,640 円      
③純収益　①－② 2,290,721 円      
④建物等に帰属する純収益 2,008,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 282,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 275,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,878,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区下富野二丁目３１２番１
 2908000232336-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州小倉北 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 -4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区下富野２丁目３１２番１
｢下富野２－５－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,160)

1.5:1		 住宅

ＬＳ1		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ既成住宅地
域		 南4m市道、三方路 水道、ガス、下水 小倉

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ小倉駅の南東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。都心部に比較的近い住宅地域で需要があ
り、地価水準は、上昇傾向であると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区東部の住宅地域一円。需要者は市内居住者が中心で、都心部及び臨海工業地帯に勤務する若い勤
労者である。街路条件が劣るが都心部に比較的近いため、画地規模の細分化により需要は堅調に推移している。土地２
００㎡程度の中古戸建物件で、総額１，５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域に所在する特に規範性の高い２事例の価格を重視し他の価格を勘案して求めており、市場性を反
映した説得力ある価格といえる。収益価格は、周辺地域の賃貸アパートから新築建物の適正な賃料水準の把握に努めた
が、建築費の高騰や土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。よって、代表標準地との
検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -13           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,300 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.2]		 [100.0]
100		 62,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小倉北区の人口はほぼ横這い傾向で、新設住
宅着工戸数はやや減少傾向。傾斜地勢や街路
条件が劣る住宅地に対しては需要の減退が続
いている。

街路条件が劣る住宅地域であるが、周辺の取
引事例価格等を検討した結果、地価は上昇し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北６Ｋ

-10906		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 小倉北６Ｋ

-11203		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
北4.1m、
二方路
準工

(70,200)
c 小倉北６Ｋ

-11109		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
南西6m、角地
１中専

(70,200)
d 小倉北６Ｋ

-20652		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,350  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,984 		 100
[ 101.9]
62,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,800 
b (　           ) 
54,714  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
53,120 		 100
[  83.2]
63,846 
63,800 
c (　           ) 
82,461  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
80,620 		 100
[ 123.7]
65,174 
65,200 
d (　           ) 
48,687  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.1]
77,246 		 100
[ 126.0]
61,306 
61,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -35.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,000 円／㎡]  



北九州小倉北 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,901,519 
628,872 
2,272,647 
2,008,600 
264,047 		 （　0.9774）
258,080 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　      7,373,714 円　　　　（　     36,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   160 ％   202 ㎡     17.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅はファミリータイプで、平均専有面積は５０㎡である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,232 
123,200 		 1.0  123,200 
1.0  123,200 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,232 
123,200 		 1.0  123,200 
1.0  123,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

246,400 		 246,400 
246,400 
⑨年額支払賃料        246,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,956,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので、計上不要。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,956,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       118,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,838,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           246,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          246,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          60,626 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,901,519 円　　　　（　        14,364 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-20653		 1,204  
(   1,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,267 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,259 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,232 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-21954		 1,280  
(   1,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,251 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,800 円  　　　　     33,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 118,272 円  　　　        2,956,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      282,200 円  　　　　     33,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         628,872 円　（　　　　　　         3,113 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,008,600 円  
（　　　　　         9,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,901,519 円      
②総費用 628,872 円      
③純収益　①－② 2,272,647 円      
④建物等に帰属する純収益 2,008,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 264,047 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 258,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,373,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区下富野二丁目３１２番１
 2908000232336-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考