別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州戸畑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州戸畑 5-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市戸畑区天神１丁目２２９番
｢天神１－１２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 店舗、マンションが
混在する近隣商業地
域		 西20m市道 水道、ガス、下水 九州工大前

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線沿いに店舗、マンション
等が立地する商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 九州工大前駅　南西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸畑区中心部の近隣商業地域であり、商況は劣るが周囲にマンション立地も多く用途の多様性がみられることか
ら、地価水準は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、戸畑区及び隣接区の商業地域の圏域であり、特に戸畑区天神地区の幹線沿道地域との代替・競争関係が
強い。需要者は戸畑区内に地縁関係を有する個人又は中小法人が中心であるが、面大地については開発業者も見込まれ
る。近隣地域周辺では店舗、事業所利用が中心であるが繁華性は低く、商圏も限定的な一方で、マンション立地も多く
用途の多様性が認められる。取引は利用目的・規模等により一様でなく中心的な取引価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、多数の取引事例から規範性を有する戸畑区等の複数事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格
は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗、事業所等の利用が多く、テナントか
らの賃料収受を前提とした賃貸市場の成熟度はやや低調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評
価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州戸畑 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    126,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 戸畑区を含む北九州の経済は回復基調にあり
、設備投資は高めの水準が維持され、個人消
費・雇用情勢ともに総じて堅調に推移してい
る。

近隣型商業地域として繁華性は劣るが背後地
域は安定している。賃貸マンション用地とし
ての潜在需要も指摘され、地価は堅調に推移
している。

対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 北九州戸畑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 戸畑０６Ｋ

-11399		 北九州市戸畑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西30m県道、
南西6m、
南東5.6m、
三方路
商業

(100,400)
b 戸畑０６Ｋ

-10596		 北九州市戸畑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c 戸畑０６Ｋ

-10203		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
近商

(100,200)
d 戸畑０６Ｋ

-11096		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11.2m市
道、中間画地
１中専

(60,200)
e 小倉北６Ｋ

-20950		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
南西4m、
南東4m、
三方路
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,860  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
131,794 		 100
[ 105.1]
125,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
105,392  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
126,347 		 100
[  97.0]
130,255 
130,000 
c (　           ) 
129,808  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
129,052 		 100
[  95.0]
135,844 
136,000 
d (　           ) 
109,992  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
119,254 		 100
[  91.2]
130,761 
131,000 
e (　           ) 
102,905  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
111,507 		 100
[  87.3]
127,729 
128,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



北九州戸畑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,345,288 
1,089,303 
4,255,985 
3,572,800 
683,185 		 （　0.9547）
652,237 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     18,117,694 円　　　　（　     93,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州戸畑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 107.92 Ｓ3 312.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   193 ㎡     12.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗、２階～３階部分を共同住宅として想定 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 各階で想定される共用部分を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.84 
78.5 
76.02 
2,240 
170,285 		 4.0  681,140 
2.0  340,570 

 2～ 2		 共同住宅
107.92 
95.5 
103.06 
1,380 
142,223 		 1.0  142,223 
1.0  142,223 

 3～ 3		 共同住宅
107.92 
95.5 
103.06 
1,380 
142,223 		 1.0  142,223 
1.0  142,223 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
312.68 
90.2 
282.14 

454,731 		 965,586 
625,016 
⑨年額支払賃料        454,731 円　×　12ヶ月　＝　       5,456,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,456,772 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       272,839 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,183,933 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           965,586 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          625,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         152,182 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,345,288 円　　　　（　        27,696 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 戸畑０６Ｋ（賃
）
　　　　-10498		 2,577  
(   2,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,406 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,343 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,240 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 戸畑０６Ｋ（賃
）
　　　　-10901		 2,229  
(   2,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
2,359 
c 戸畑０６Ｋ（賃
）
　　　　-10204		 2,095  
(   2,092) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,273 
北九州戸畑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 163,703 円  　　　        5,456,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      476,000 円  　　　　     56,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,089,303 円　（　　　　　　         5,644 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     312.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,572,800 円  
（　　　　　        18,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,345,288 円      
②総費用 1,089,303 円      
③純収益　①－② 4,255,985 円      
④建物等に帰属する純収益 3,572,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 683,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 652,237 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,379 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,117,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州戸畑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市戸畑区天神一丁目２２９番
 2908000319486-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州戸畑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州戸畑 5-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市戸畑区天神１丁目２２９番
｢天神１－１２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 店舗、マンションが
混在する近隣商業地
域		 西20m市道 水道、ガス、下水 九州工大前

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線沿いに店舗やマンション
等が立地する商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 九州工大前駅　南西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は利便性が確保された既成商業地で、建物の取壊しが見られ、今後の土地利用の動向が注視される。
地価水準については、用途の多様性が見られる地域の需要は堅調で上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　対象標準地の同一需給圏は当区及び隣接する小倉北区の幹線道路沿いの商業地等の存する範囲。圏域内の主な需要者
は、個人事業者や地場の法人等であるが、マンション建設等を目論むデベロッパー等の参入も想定される。圏域内の需
給動向ついては、利便性が高く多様な用途が可能なところでの需要は特に堅調で、取引価格についても上昇傾向で推移
している。圏域内の中心となる価格帯については、画地規模等により様々でその把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は信頼性の高い事例を採用し事例の特徴に応じて判定しており、市場性を反映し実証的な価格と言える。一
方、近隣地域は生活幹線沿いの既存の商業地で賃貸物件も散見されるが自社自用の物件が多く、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため、収益価格は低く試算されたと考える。よって、相対的な説得力に優る比準価格を標準と
し、収益価格を参考として調整を行い、前年価格との均衡等にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州戸畑 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    126,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏域内では物価上昇のなか個人消費は緩やか
に増加し、設備投資も高水準を維持しており
、景気は総じて回復基調にある。


当区の平坦部に位置する多様な用途に対応可
能な利便な地域であり、需要は底堅く、地価
は引き続き上昇傾向で推移している。


個別的要因の変動は見られない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 北九州戸畑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 戸畑０６Ｋ

-11399		 北九州市戸畑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西30m県道、
南西6m、
南東5.6m、
三方路
商業

(100,400)
b 戸畑０６Ｋ

-10102		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
南6m、二方路
１住居

(70,200)
c 戸畑０６Ｋ

-10596		 北九州市戸畑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 戸畑０６Ｋ

-11002		 北九州市戸畑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北23.3m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 小倉北６Ｋ

-20950		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
南西4m、
南東4m、
三方路
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,860  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
130,539 		 100
[ 100.1]
130,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
131,523  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
134,205 		 100
[  95.8]
140,089 
140,000 
c (　           ) 
105,392  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.0]
133,366 		 100
[ 100.0]
133,366 
133,000 
d (　           ) 
93,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
97,310 		 100
[  81.1]
119,988 
120,000 
e (　           ) 
102,905  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
111,507 		 100
[  84.9]
131,339 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



北九州戸畑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,591,836 
1,213,522 
4,378,314 
3,700,400 
677,914 		 （　0.9547）
647,204 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     17,977,889 円　　　　（　     93,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州戸畑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 107.92 Ｓ3 312.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   193 ㎡     12.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗、２階及び３階をファミリータイプの住戸（約５０㎡）を想定。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 地域の同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.84 
78.5 
76.02 
2,300 
174,846 		 4.0  699,384 
2.0  349,692 

 2～ 2		 共同住宅
107.92 
95.5 
103.06 
1,460 
150,468 		 1.0  150,468 
1.0  150,468 

 3～ 3		 共同住宅
107.92 
95.5 
103.06 
1,460 
150,468 		 1.0  150,468 
1.0  150,468 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
312.68 
90.2 
282.14 

475,782 		 1,000,320 
650,628 
⑨年額支払賃料        475,782 円　×　12ヶ月　＝　       5,709,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,709,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       285,469 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,423,915 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,000,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,503 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          650,628 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         158,418 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,591,836 円　　　　（　        28,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 戸畑０６Ｋ（賃
）
　　　　-10204		 2,095  
(   2,092) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,183 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 戸畑０６Ｋ（賃
）
　　　　-11391		 2,675  
(   2,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
2,333 
c 八幡東０６Ｋ（
賃）
　　　　-11301		 2,747  
(   2,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,546 
北九州戸畑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 290,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 256,922 円  　　　        5,709,384　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      493,000 円  　　　　     58,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,213,522 円　（　　　　　　         6,288 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     312.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,700,400 円  
（　　　　　        19,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,591,836 円      
②総費用 1,213,522 円      
③純収益　①－② 4,378,314 円      
④建物等に帰属する純収益 3,700,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 677,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 647,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,353 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,977,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州戸畑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市戸畑区天神一丁目２２９番
 2908000319486-0000
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備考