令和6年1月13日　提出 北九州戸畑 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４ ｢丸町３－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,188) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が見 られる傾斜地の住宅 地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 戸畑 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の既成住宅地域 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 戸畑駅　南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、高台に位置する傾斜地勢の既存住宅地域であり、変化に乏しく概ね現状維持で推移している。こう した状況は、特に変動要因が認められないため、今後も当分の間は継続するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏のおよその範囲は、戸畑区及び八幡東区などの住宅地域一帯である。需要の中心は、戸建住宅指向の地縁者 である。当該圏域の取引市場は、地勢や街路条件などによって市況の２極化が明確になっている。当該近隣地域は高台 に形成された傾斜地勢の既存住宅地域であり、取引価格の値動きから推して需要は依然として弱含み気味に推移してい るものと判断される。取引の中心価格帯については、価格に相当程度のバラツキがあるため把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、品等が比較的類似する住宅地の事例を採用して試算しており、実証的な価格が求められたものと 判断した。収益価格は、明確な住宅の賃貸市場が形成されていないため試算することができなかった。したがって、本 件では、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に検討した上で、比準価格を中心に代表標準地の価格とのバ ランスにも十分に留意して、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -4            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の景気は、回復基調にある。住宅投資は 弱めの動きとなっている。取引市場の立地条 件等による２極化・個別化の傾向は徐々に進 展している。 当該地域は熟成した傾斜地勢の既存住宅地域 であり格別の変動要因はない。需要は取引市 場における相対的選好性などから減退基調で 推移している。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％