令和6年1月13日　提出 北九州若松 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 58,100,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区大字安瀬２０番１外 ②地積 　(㎡) 2,678   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模工場、事業 所等が建ち並ぶ臨海 工業地域 東9m市道 水道、下水 若松 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 若松駅　北東方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因等は認められず、土地利用は概ね現状維持程度での推移が続くと予測。物流施設用地需要等の高 まり等を映じた近年の堅調な工業地需要の下支え等もあって、地価は当面、安定基調での推移が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北部九州の工業地域。典型的な市場参加者は北九州市等を営業基盤とする中小法人と把握されるが、昨今 のサプライチェーン再構築等に伴う物流拠点ニーズの高まり等を映じて、物流施設用地需要も想定される。かような物 流関連用地の需要の高まりにも牽引される形で工業地需要は堅調さを増しており、立地特性如何にも拠るが地価上昇圧 力は高まりをみせる。取引主体や取引規模等によるバラつきが大きく取引の中心となる価格帯を一概に指摘できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が成熟していないという地域的特性を鑑み収益還元法の適用を断念したが、市場参加者の市場行動に着目する と自社利用目的での不動産取引が支配的であり、この点より市場参加者の行動原理に立脚して価格にアプローチした比 準価格の説得力は高い。そこで本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基 づき導出された比準価格を標準に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総じて緩やかな回復基調が続く中、海外景気 の下振れ懸念に加え、物価上昇や金融資本市 場の変動等が、今後の不動産市場に与える影 響には留意の要。 地域要因に特段の変動事由等は認められない が、堅調な工業地需要の下支え等の影響もあ って、総じてみれば地価は堅調な推移を続け ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％