令和6年1月13日　提出 北九州若松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 51,100,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区響町１丁目２９番 ②地積 　(㎡) 2,344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大小の工場、倉庫が 建ち並ぶ臨海部の工 業地域 南東13m道路 水道、下水 若松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 若松区北端部の臨海工業地域 街 路 １３ｍ道路 交通 施設 若松駅　北方 6.5km 法令 規制 工専 ⑤地域要因の将 　来予測 廃棄物リサイクル、建材、肥料、金属加工等の各種事業所が立地する臨海工業地域であり、土地利用は現状維持 程度で推移すると予測する。企業収益は総じて改善しており、地価は堅調に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市及び近隣市町の工業地域である。臨海部の既成工業地域であり、廃棄物リサイクル、建材、肥 料、金属加工等の各種事業所が立地している。需要者は、北九州市に営業基盤がある事業者が想定される。企業収益が 総じて改善しており、低金利を背景に、用地需要は高い。近隣地域の地価は堅調に推移している。土地の取引価格は、 規模等によりばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用を主体とする工業地域に存している。本件においては、若松区及び八幡西区の工業地域における複数 の取引事例を採用して比準価格を試算しており、精度を確保し得ている。近隣地域では、自己使用目的の取引が支配的 であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は全体では改善。設備投資は概ね横 ばい。世界的な金融引き締めの中、国内は金 融緩和の運用が見直された。消費者物価が上 昇している。 廃棄物リサイクル事業所等が立地する臨海部 の工業地域である。全体的には企業収益が改 善しており、低金利を背景に、地価は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％