別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州若松 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州若松 5-7 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.
鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市若松区鴨生田２丁目６番１０４
｢鴨生田２－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 450  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 事業所

Ｓ2		 低層店舗のほか、住
宅等が見られる路線
商業地域		 南東22m市道 水道、ガス、下水 二島

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 二島駅　北西方

1.6km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 若松区西部の幹線道路沿線の住商混在地域である。ここ数年、新たな商業施設の進出は見られず、地域要因の変
動はなく現状維持が続く。地価水準は若干持ち直しの傾向が持続している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はおおむね若松区内を中心とする商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は若松区域内等に存する個人及
び法人事業者で、他区部からの進出は少ない。近年における大型店舗の進出、経営者の高齢化及びこれに伴う後継者不
足などで、当該地域はやや衰退傾向にあり、市場の需給動向は弱含みである。地域内には住宅等も立地することから需
要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算し
ており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の
不確定要素を含んでおり、規範性に関しては相対的にやや劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格
も比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 若松区など地方圏の不動産を取り巻く経済環
境は以前から弱含みで、コロナ禍からの影響
は限定的である。区の人口減少も影響し取引
は低調である。

地域要因に特段の変動はない。周辺の大型商
業施設の影響下にあり、店舗の集積性はやや
低調であるものの、住宅需要は堅調である。


特になし。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州若松 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 若松０６Ｋ

-10704		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b 若松０６Ｋ

-11206		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c 若松０６Ｋ

-10799		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20.5m国
道、中間画地
２住居
土砂災害警戒区域
宅造規制区域
(60,200)
d 若松０６Ｋ

-10798		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.8m市道、
北7.2m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,753  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,645 		 100
[  82.2]
68,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,900 
b (　           ) 
51,182  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
54,340 		 100
[  85.4]
63,630 
63,600 
c (　           ) 
40,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
51,018 		 100
[  77.0]
66,257 
66,300 
d (　           ) 
69,636  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
67,116 		 100
[ 100.8]
66,583 
66,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



北九州若松 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,176,977 
2,193,672 
7,983,305 
7,160,400 
822,905 		 （　0.9770）
803,978 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     22,332,722 円　　　　（　     49,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州若松 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 Ｓ3 630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   450 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し、２・３階：平均専有面積約５５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
210.00 
100.0 
210.00 
1,660 
348,600 		 4.0  1,394,400 
2.0  697,200 

 2～ 3		 居宅
210.00 
100.0 
210.00 
1,230 
258,300 		 1.0  258,300 
1.0  258,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
630.00 
100.0 
630.00 

865,200 		 1,911,000 
1,213,800 
⑨年額支払賃料        865,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,382,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,382,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       519,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,863,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,911,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,155 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,213,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         295,542 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,176,977 円　　　　（　        22,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 若松０６Ｋ（賃
）
　　　　-11203		 1,327  
(   1,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,769 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,736 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 若松０６Ｋ（賃
）
　　　　-10697		 1,639  
(   1,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,639 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州若松 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 585,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 311,472 円  　　　       10,382,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      994,500 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,193,672 円　（　　　　　　         4,875 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,160,400 円  
（　　　　　        15,912 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,176,977 円      
②総費用 2,193,672 円      
③純収益　①－② 7,983,305 円      
④建物等に帰属する純収益 7,160,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 822,905 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 803,978 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,332,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州若松 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市若松区鴨生田二丁目６番１０４
 2935005093752-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州若松 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州若松 5-7 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.
鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市若松区鴨生田２丁目６番１０４
｢鴨生田２－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 450  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 事業所

Ｓ2		 低層店舗のほか、住
宅等が見られる路線
商業地域		 南東22m市道 水道、ガス、下水 二島

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鴨生田団地内の商業地域 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ二島駅　北西方

1.6km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後に住宅団地を控える広幅員の道路沿いに低層店舗や併用住宅等の背後居住者も需要者とする施設も存する地
域で、引き続き、格段の変動要因はなく、当分の間は、現状にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は若松区を中心とする幹線道路沿いを中心とした商業地域等である。中心となる需要者は、同一需給圏に地
縁性を有する個人事業者、画地規模の大きな場合には沿道サービス施設事業者等である。近年の背後の住宅地の需要は
引き続き顕著であり、受けて地価は安定的傾向にある。かかる状況の中、取引価格にバラツキが見られ、現時点では取
引の中心価格帯は把握できない状況ではある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内は自用物件が多く賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格を指標とするまでには到っていない状況にある。
従って、不動産市場の実態を反映した取引事例に基づいた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、地域の価格
形成要因の推移・動向の分析、検討を踏まえ、単価と総額との関連、周辺公示地等との均衡、市場動向をも考慮の上、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域の経済は回復傾向。個人消費は物価上昇
の影響を受けつつもやや増加。食料品等も緩
やかに増加。乗用車販売は、回復傾向。


店舗等の更新は引き続き認められないが、背
後の人口の減少率は、若松区平均よりやや少
ない状況。


商業収益性等の効用に影響を与えるような個
別的要因に特段の変動は認められない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州若松 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 若松０６Ｋ

-10704		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b 若松０６Ｋ

-10694		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西27m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
c 若松０６Ｋ

-10797		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17.9m市道、
南6.4m、角地
１住居

(80,200)
d 若松０６Ｋ

-10799		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20.5m国
道、中間画地
２住居
土砂災害警戒区域
宅造規制区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,753  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,645 		 100
[  85.1]
66,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,600 
b (　           ) 
35,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
49,420 		 100
[  90.7]
54,487 
54,500 
c (　           ) 
66,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
65,080 		 100
[  95.9]
67,862 
67,900 
d (　           ) 
40,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
51,018 		 100
[  77.2]
66,085 
66,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,000 円／㎡]  



北九州若松 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,486,069 
2,064,004 
7,422,065 
6,732,000 
690,065 		 （　0.9770）
674,194 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     18,727,611 円　　　　（　     41,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州若松 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 Ｓ3 630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   450 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～３階は２ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
210.00 
100.0 
210.00 
1,560 
327,600 		 4.0  1,310,400 
2.0  655,200 

 2～  		 住宅
210.00 
100.0 
210.00 
1,140 
239,400 		 1.0  239,400 
1.0  239,400 

 3～  		 住宅
210.00 
100.0 
210.00 
1,140 
239,400 		 1.0  239,400 
1.0  239,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
630.00 
100.0 
630.00 

806,400 		 1,789,200 
1,134,000 
⑨年額支払賃料        806,400 円　×　12ヶ月　＝　       9,676,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,676,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       483,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,192,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,789,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,997 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,134,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         276,112 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,486,069 円　　　　（　        21,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 若松０６Ｋ（賃
）
　　　　-10398		 2,080  
(   1,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[110.0]
1,912 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,632 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０６Ｋ（
賃）
　　　　-10396		 1,531  
(   1,408) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]		 100
[ 95.0]
1,537 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州若松 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 290,304 円  　　　        9,676,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,064,004 円　（　　　　　　         4,587 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,732,000 円  
（　　　　　        14,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,486,069 円      
②総費用 2,064,004 円      
③純収益　①－② 7,422,065 円      
④建物等に帰属する純収益 6,732,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 690,065 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 674,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,498 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,727,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州若松 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市若松区鴨生田二丁目６番１０４
 2935005093752-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考