別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州若松 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州若松 -15 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.
鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
 ②地積
　(㎡)		 351  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
風致地区


(40,60)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
が混在する住宅地域
 南5m市道、東側道 水道、下水 折尾

9.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 折尾駅　北方

9.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(40,60)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部から距離を有する調区内の既成住宅地域で、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。地縁的選好性
が強い地域特性を映じて、総じて需要は弱含む。これを受け地価は当面、下落基調での推移が続くものと予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は若松区内を中心に周辺市町に控える郊外農漁家集落等の住宅地域で、市場参加者は当該圏域に地縁を有す
る個人と把握される。市街化調整区域内の既成住宅地にあっては圏外からの転入は期待し難く、加えて周辺市街化区域
内に所在する住宅地への需要流出の影響等もあって、需要は総じて低調で、地価は下落基調での推移が続いている。取
引件数が少なく、規模や利用目的如何により価格帯がまちまちで、取引の中心となる価格帯を指摘することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域的特性に鑑みて収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると自己居住目的での不動
産取引が支配的であるから、市場参加者の行動原理から価格にアプローチした比準価格の説得力が本件の場合は高いと
認められる。したがって現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比
準価格を標準に、対象標準地の前年価格をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総じて緩やかな回復基調が続く中、海外景気
の下振れ懸念に加え、物価上昇や金融資本市
場の変動等が、今後の不動産市場に与える影
響には留意の要。

諸条件で相対的に劣後する調区内既存住宅地
の需要減退傾向は顕現化しており、競合する
新興住宅地への需要流出の影響等も加わり地
価は依然弱含む。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州若松 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 若松０６Ｋ

-10904		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西11.4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,60)
b 若松０６Ｋ

-10501		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7m県道、
南西1.6m、
角地
｢調区｣ 
風致地区
岩屋漁港地区
(40,200)
c 小倉南６Ｋ

-10302		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.6m市道
、南東17m、
北西3.3m、
三方路
｢調区｣ 

(40,60)
d 若松０６Ｋ

-10604		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m市道、
中間画地
｢調区｣ 
風致地区
(40,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,786  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
24,546 		 100
[ 152.7]
16,075 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,100 
b (　           ) 
9,298  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  57.0]
16,247 		 100
[ 101.0]
16,086 
16,100 
c (　           ) 
15,025  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
14,447 		 100
[  95.2]
15,175 
15,200 
d (　           ) 
11,076  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
11,965 		 100
[  74.2]
16,125 
16,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,000 円／㎡]  



北九州若松 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の農家集落に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は農家住宅や一般住宅が混在して見られる市街化調整区域内の住宅地域で、地域的特性を鑑みるに賃貸
市場が成熟しているとは言い難い。規範性ある適切な賃貸事例の収集は困難で、また当該地域において収益物件
の建築を想定することは、公法上の観点からも現実的ではない。以上より本件では、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 北九州若松 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
 2935005009142-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北九州若松 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州若松 -15 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.
鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
 ②地積
　(㎡)		 351  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
風致地区


(40,60)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
が混在する住宅地域
 南5m市道、東側道 水道、下水 折尾

9.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岩屋漁港に近接する既成住宅
地域		 街

路		 ５ｍ　市道 交通

施設		 折尾駅　北方

9.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(40,60)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅などが見られる市街化調整区域の既存の住宅地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を
維持すると思われる。周辺市街地から相当距離があり発展性はなく、需要は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、若松区を中心に、北九州市全域に及ぶ範囲の市街化調整区域内の旧来からの住宅地域である。需要者の
中心は、若松区の居住者やその世帯分離者、地域に地縁的な選好性を有する者などである。最寄り駅までは相当距離が
あり、岩屋漁港に近接する農漁村で、市街化の進展が見込めない地域の住宅地に対する選好性は低く、需要は低迷が続
いている。周辺地域における土地の取引は乏しく、中心となる価格帯の把握は判断し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、農家住宅や一般住宅などが見られる旧来からの住宅地域で、自用の土地の取得や複合不動産の取引が中心
となっている。地域にアパートなどの収益物件は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格を試算すること
はできなかった。よって本件においては、居住の快適性などを主要な選択指標とする市場参加者の観点に立って、比準
価格を標準に、不動産の需給動向や地域要因の推移などを総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏域内の景気はコロナ禍の影響も薄れ緩やか
に持ち直し、回復傾向の動きが続いており、
不動産市況も堅調に推移してきている。


地域要因に大きな変化は見られないが最寄り
駅まで相当距離があって、利便性が劣る住宅
地に対する選好性は低く需要は弱含みが続い
ている。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州若松 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 若松０６Ｋ

-10904		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西11.4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,60)
b 八幡西０６
Ｋ
-10509		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,60)
c 小倉南６Ｋ

-10601		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東2m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,60)
d 小倉南６Ｋ

-10909		 北九州市小倉南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東3.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,786  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
24,546 		 100
[ 152.3]
16,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,100 
b (　           ) 
23,004  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,004 		 100
[ 141.1]
16,303 
16,300 
c (　           ) 
23,815  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
24,868 		 100
[ 158.4]
15,699 
15,700 
d (　           ) 
22,686  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
24,854 		 100
[ 151.3]
16,427 
16,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +31.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,100 円／㎡]  



北九州若松 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の農家集落地域内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、郊外に農家住宅や一般住宅などが見られる既存の住宅地域で、アパートなどの収益物件は見られず
賃貸市場が成立していないため、適用することができなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 北九州若松 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
 2935005009142-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考