令和6年1月13日　提出 北九州若松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -13 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区青葉台南２丁目１２番１１３ ｢青葉台南２－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 折尾 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の大規模住宅団地 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 折尾駅　北西方 5.0km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の大規模住宅団地であり、居住環境は良好である。地域要因に大きな変化はなく、土地利用は現状程度で推 移すると予測する。新築住宅の価格上昇等により、中古住宅需要があり、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区西部及び八幡西区北部の住宅地域と把握する。需要者は、北九州都市圏に勤務地を有する給与所 得者が想定される。街路条件と居住環境が良好な大規模住宅団地であり、周辺に利便施設も存しているため、他地域か らの人口流入も見られる。新築住宅の価格上昇等により、中古住宅需要があり、地価は堅調に推移している。既成住宅 地域であり、不動産取引は中古物件が主体であるが、中古物件の中心となる価格は、２０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は郊外の大規模住宅団地に存している。居住の快適性に着目した自己使用目的での取引価格で地価が形成されて いる。本件では、若松区西部の住宅地域における取引事例を採用して比準価格を試算した。賃貸用の物件は殆どなく、 賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。したがって、精度を確保し得ている比準価格を標準に、 代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因及び地域要因の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -12             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 89.9] [100.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引き締めの中、国内は金融緩和 の運用が見直された。円安であり、消費者物 価が上昇している。若松区の人口はここ一年 間減少した。 居住環境が良い郊外に位置する大規模住宅団 地であり、土地利用に大きな変化はない。当 団地内の中古住宅の取引価格は、堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％